KG Berlin Urteil vom 18.09.2003 - 8 U 25/03

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 29.11.2002; Aktenzeichen 32 O 269/01)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29.11.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin teilweise geändert und die Beklagten ferner verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin weitere 14.233,04 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 9.920,50 Euro seit dem 5.4.2001 und aus weiteren 4.312,54 Euro seit dem 14.11.2002 zu zahlen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des

Rechtsstreits des ersten und zweiten Rechtszuges zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.d. vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 29.11.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

A. Mietrückstände 1997 bis 2001

Die unstreitig von den Beklagten am 18.3.1998 geleistete Zahlung von 9.737,92 DM habe sie gemäß Tilgungsbestimmung auf Rückstände bis Ende 1997 verrechnet. Weitere Zahlungen seien im Jahre 1997 nicht erfolgt.

Von den beiden Zahlungen für Januar und Februar 1998 i.H.v. insgesamt 6.715,20 DM (4.029,60 DM und 2.685,60 DM) habe sie den Werbekostenbeitrag von 165,60 DM in Abzug gebracht, so dass noch ein Betrag von 6.715,20 DM verbleibe. Aufgrund eines Versehens ihrer Buchhaltung seien diese zwei Zahlungen in einer Buchung erfasst worden. Weitere Zahlungen am 2.1.1998 und 2.2.1998 i.H.v. je 4.029,60 DM seien allerdings storniert worden. Insoweit habe das LG den Hinweis auf die Stornierung unberücksichtigt gelassen. Die Zahlung von 1997 sei allerdings im Schriftsatz vom 20.9.2002 nicht berücksichtigt worden. Das LG habe ihr trotz Beantragung eine Erklärungsfrist nicht gewährt, so dass sie sich zu diesen drei Zahlungen in erster Instanz nicht hätte abschließend erklären können.

Weitere Zahlungen ohne Tilgungsbestimmung seien durch die Beklagten nicht geleistet worden.

Insbesondere sei eine Zahlung von 3.971,13 DM nicht zu berücksichtigen, da auch diese storniert worden sei.

Unzutreffend sei ferner die Annahme des LG, dass die anteilige Miete für September 1997 von 2.149,12 DM nicht geschuldet sei. So habe sie bereits in erster Instanz das Übergabeprotokoll vom 10.9.1997 vorgelegt. Darin sei vereinbart worden, dass die Beseitigung der Mängel bis zum 16.9.1997 erfolgen werde. Tatsächlich seien die Mängel schon am 14.9.1997 beseitigt gewesen. Da die Räume ab diesem Zeitpunkt gebrauchsfähig gewesen seien, habe die Zahlungspflicht auch am 14.9.1997 begonnen. Daher ergebe sich eine unzutreffende Teilabweisung hinsichtlich der Mietrückstände von 14.249,53 DM (= 7285,67 Euro).

B. Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 1999, 2000 und 2001

Das LG habe kritisiert, dass der Umfang der umlegbaren Betriebskosten in der Umlagevereinbarung teilweise unklar sei, ohne näher darzulegen, welche der in Ziff. 6.1 genannten Kostenarten unzureichend präzisiert seien. Die Umlagevereinbarung orientiere sich allerdings an der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV. Mindestens hätte sich das LG die Mühe machen müssen, bestimmte Einzelkosten zu benennen, bei denen trotz Auslegung der Regelungen nicht erkennbar sein solle, welche Kosten umgelegt werden sollten. Die tatsächlich abgerechneten Kosten entsprechen i.Ü. auch rund 85 bis 90 % derjenigen Betriebskostenarten, die auch in der II. BV genannt würden. Die durch die Umlagevereinbarung zusätzlich als umlegbar gekennzeichneten Kostenarten würden nur ganz wenige einzelne Kosten betreffen. Es werde nicht deutlich, ob die Vorinstanz auch die Bewachungskosten kritisiere. Eine solche Kritik sei auch nicht angemessen, weil nach der Rspr. des Kammergerichts (GE 2002, 327) die Umlage dieser Kosten zulässig sei. Richtig sei zwar, dass in dem zitierten Urteil die Kosten der Verwaltung nicht ohne weiteres als umlegbar qualifiziert worden seien. Dies sei dort aber damit begründet worden, dass diese Kostenart an einer Stelle geregelt seien, an der diese Position nicht hätte erwartet werden können. Vorliegend sei dies aber nicht der Fall, weil Ziff. 6 mit „Nebenkosten” überschrieben sei, was ein allgemein weit gefasster Begriff sei. Damit sei deutlich gemacht, dass zu den wohnungswirtschaftlich geprägten Kostenarten auch die im Gewerbemietrecht üblichen hinzukommen würden. Die Kosten der „Verwaltung” seien ausreichend präzisiert, wenn es hier heiße, dass damit die Kosten der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals” gemeint sei. Entsprechendes gelte auch für die Kosten des „Centermanagements”.

Aber selbst wenn noch eine Unklarheit hinsichtlich einzelner Positionen bestünde, so wäre es indes unverzichtbar gewes...