AG Berlin-Mitte Urteil vom 27.07.2007 - 11 C 35/07

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 429,23 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 381,73 EUR seit dem 01.11.2006 und aus 47,50 EUR seit dem 30.11.2006 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 381,73 EUR aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und der Betriebskostenabrechnung vom 20.12.2005 für das Jahr 2004 zu.

Die Abrechnung ist formell wirksam, die Geltendmachung grundsätzlich nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Fristversäumung ausgeschlossen. Die Tatsache, dass die Abrechnung aus zwei Teilabrechnungen zusammengesetzt ist, macht sie nicht unwirksam. Denn die Klägerin hat sie in einer Erklärung zusammengefasst und im zweiten Teil auf das Ergebnis des ersten Teils Bezug genommen, so dass es dem Beklagten ohne Weiteres möglich war, durch einfaches Addieren etwa die gesamten angesetzten Vorauszahlungen zu ermitteln. Der Gesamtzeitraum entspricht den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB, wonach jährlich abzurechnen ist, denn es ist genau der Zeitraum von einem Jahr abgedeckt, nämlich vom 01.01. bis 31.12.2004. Die Aufsplittung der Abrechnung übersteigt nicht das durchschnittliche Verständnisvermögen eines Mieters bzw. hier des Beklagten (vgl. BGH NJW 82, 573). Auch wenn die Abrechnung durch die Zweiteilung etwas schwerer verständlich ist als eine, die den kompletten Zeitraum umfasst, kann sie nachvollzogen werden, indem notfalls mit einem Taschenrechner die einzelnen Positionen addiert werden (vgl. Landgericht Köln WUM 1985, 371).

Durch die Abweichung der Umlagefläche bei den Müllkosten, die im ersten Teil 2.977,89 m², im zweiten Teil 2.693,41 m² beträgt, wird die Abrechnung ebenfalls nicht unwirksam. Es liegt keine unzulässige Änderung des Umlageschlüssels im Sinne von § 556 a BGB vor. Eine solche Änderung ist gegeben, wenn von der üblicherweise anzuwendenden Verteilung nach der Gesamtwohnfläche eine Umstellung zugunsten eines erfassten Verbrauchs stattfindet. Hier ist jedoch lediglich eine Änderung der Fläche durch den – richtigerweise vorzunehmenden – Vorwegabzug für das Gewerbe entstanden. Dies ist lediglich von der Klägerin zu erläutern gewesen, was sie zumindest im Prozess auch getan hat. Die Kosten sind auch korrekt ermittelt worden. Eine Änderung auch des ersten Teils würde zu Lasten des Beklagten gehen, so dass die Umlage vom Beklagten nicht angegriffen werden kann, da er insoweit begünstigt ist.

Eine formelle Unwirksamkeit folgt ferner nicht daraus, dass die Grundsteuer in der Abrechnung unrichtig berechnet war und für die Korrektur keine neue Abrechnung erstellt wurde. Ein inhaltlicher Fehler macht die Abrechnung nicht formell unwirksam (vgl. LG Hamburg WUM 1998, 727). Um einen solchen inhaltlichen Fehler handelt es sich hier. Folglich kann auch durch nachträgliche Erklärung, wie es hier geschehen ist, eine Korrektur vorgenommen werden.

Eine formelle Unwirksamkeit ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass Hauswartskosten nur im zweiten Teil der Abrechnung aufgeführt wurden bzw. überhaupt berechnet wurden. Selbst wenn die unzulässige Einführung einer neuen Kostenart ohne entsprechende Vereinbarung vorliegt, ist damit nicht die gesamte Abrechnung unwirksam, denn der Abzug dieser Position und damit die Ermittlung des richtigen Saldos wäre dem Mieter ohne Schwierigkeiten möglich. Die Kosten sind aber auch materiell richtig. Es sind keine neu eingeführten Kosten. Gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrags sind die Kosten für den Hauswart ausdrücklich vereinbart worden. Die Tatsache, dass evtl. in der Abrechnung für 2003 und im ersten Teil der streitgegenständlichen Abrechnung die Kosten „vergessen” wurden, führt nicht dazu, dass insoweit eine Änderung des Mietvertrags erfolgt ist. Das könnte allenfalls dann gegeben sein, wenn die Parteien eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen hätten oder durch jahrelange Übung seitens des Vermieters konkludent ein Verzicht auf die Umlage erklärt worden wäre. Beides ist hier nicht vorgetragen worden. Inhaltliche Einwendungen hat der Beklagte nicht erhoben. Das wäre auch nur zulässig, wenn er die Abrechnungsunterlagen eingesehen hätte und entsprechende konkrete Einwendungen hätte machen können. Die pauschale Vermutung wie im Schreiben vom 30.12.2005, dass Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in den umgelegten Hauswartskosten enthalten sein könnten, reicht nicht für ein erhebliches Bestreiten.

Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind umlegbar und nicht aus der Abrechnung herauszurechnen (16,56 EUR). Zwar ist davon auszugehen, dass derartige Kosten durchaus Instandhaltungskosten sein können, wenn sie eine Sachbeschädigung und nicht lediglich eine Verschmutzung z.B. der Treppenhauswände darstellen, und dann auch nicht umlegbar im Rahmen der Betriebskoste...