AG Köln Urteil vom 24.11.2000 - 201 C 225/00

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 926,91 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21.12.1999 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen).

Die Klage auf Rückzahlung des restlichen Kautionsbetrages in Höhe von 926,91 DM ist aus dem der Kautionsgestellung zugrundeliegenden Sicherungsvertrag begründet. Aus dieser Sicherungsabrede entsteht für den Mieter ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückgewähr der Sicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses, sofern der Vermieter sich nicht auf binnen angemessener Frist seit Rückgabe der Mietwohnung, welche regelmäßig 6 Monate nach diesem Zeitpunkt beträgt, wegen seiner fälligen Gegenansprüche aus der Kaution befriedigt hat, was gem. § 389 BGB regelmäßig durch Aufrechnung geschieht. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung gegen die restliche Kautionsrückzahlungsforderung hat aber nicht zu einem Erlöschen der Klageforderung geführt. Es fehlt die gem. § 387 BGB erforderliche Voraussetzung einer Aufrechnung, daß der aufrechnende Teil seine Forderung geltend machen kann.

Die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Forderungen sind aber entweder nicht begründet oder nicht einmal fällig.

Fallen nämlich Betriebskosten einheitlich für Wohneinheiten und andere Mieteinheiten an, so liegt der Gedanke nahe, daß bei verschiedenen Betriebskostenarten auf die anderen vermieteten Einheiten höhere Kosten entfallen als auf die Wohneinheiten (KG WM 98, 475, 476) und deshalb eine Kostenverteilung nach einem einheitlichen Umlagemaßstab nicht angemessen ist. Deshalb müssen die Kosten für die nicht als Wohnungen vermieteten Einheiten nach dem aufpreisfreien Wohnraum übertragbaren Rechtsgedanken des § 20 II 2 NMV vorweg erfaßt und abgezogen werden (AG Köln, WM 97, 648) oder jedenfalls muß in der Abrechnung selbst erläutert werden, weshalb eine Kostenverteilung nach einem einheitlichen Umlagemaßstab angemessen sein soll (KG MW 98, 475 (476)). Eine solche Erläuterung fehlt in der seitens der Beklagten vorgelegten Abrechnungen, sodaß die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung 1998 in Höhe DM 546,36, aus der Abrechnung 1999 über DM 94,42 und aus der Nachbelastung 1997 in Höhe von 86,27 DM nicht fällig sind.

Mit dieser Beurteilung hat das Gericht durchaus berücksichtigt, dass die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz vom 30.9.2000 im einzelnen dargelegt hat, dass durch den vermieteten Flachdachanbau keine höheren Kosten entstehen.

Ein Schriftsatznachlaß dient aber lediglich dazu, auf Vorbringen der Gegenseite zu erwidern und nicht dazu, erstmateriellrechtliche Veränderungen, welche auf die Fälligkeit eines Anspruches einwirken können, vorzunehmen.

Es kann daher dahinstehen, ob die Beklagten neue Abrechnungen hatte erteilen müssen oder ob die nachträgliche Erläuterung der Abrechnung die Fälligkeit herbeigeführt hat. Das Gericht sieht auch keine Veranlassung, insoweit die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, da nicht fehlendes rechtliches Gehör, sondern die Nichterstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung durch die Beklagte Grund für die Nichtberücksichtigung der Gegenansprüche ist.

Da die Fälligkeit allenfalls nach Schluß der mündlichen Verhandlung eingetreten ist, ist die Beklagte durch dieses Urteil auch nicht gehindert, evtl. Nachzahlungsforderungen noch gegenüber der Klägerin gerichtlich geltend zu machen.

Dies gilt allerdings nicht, soweit die Beklagte der Klägerin mehr Anteile als 80 % der Hausmeisterkosten in Rechnung stellt. Insoweit wird gem. § 322 II ZPO bereits durch dieses Urteil rechtskräftig festgestellt, daß die umgelegten Mehrbeträge an Hausmeisterkosten nicht bestehen.

Nach § 4 MHG können nur Betriebskosten im Sinne von § 27 der zweiten Berechnungsverordnung abgerechnet und umgelegt werden, wozu nach Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung Hausmeisterkosten gehören, nicht aber die in § 26 und 28 der zweiten Berechnungsverordnung gesondert behandelten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, welche in der Praxis zumindest teilweise von den Hausmeistern mit wahrgenommen werden, weshalb bis zu 60 % der Hausmeisterkosten auf diese nicht umlagefähigen Bereiche entfallen können (LG München I, WM 00,258 (259)). Mit Rücksicht darauf kann sich die Beklagte gegenüber der Behauptung der Klägerin, der Hausmeister nehme auch Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeit wahr, nicht mit der pauschalen Darlegung begnügen, die Tätigkeit des Hausmeisters auf diesen Aufgabenfeldern sei so gering, daß sie nicht zu berücksichtigen sei. Vielmehr ist in einem Fall über einen längeren Zeitraum des Abrechnungsjahres im einzelnen mit Stundenangaben auszuführen, welche Aufgaben der Hausmeister in welcher Zeit ausgeführt hat, wozu eine Buchführung unumgänglich ist. Geschieht dies nicht, so stellt der Antrag auf Vernehmung des Hausmeisters zu den pauschalen Angaben einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar, welcher nicht zu erheben ist. Im v...