Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Die Mietbürgschaft sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag (z. B. Mietzinsansprüche), jedoch die nach dem Tod gegen die Erben des Mieters entstehenden Ansprüche nur dann, wenn der Bürge nach dem Bürgschaftsvertrag solche Verbindlichkeiten übernommen hat (LG Münster, Urteil v. 23.4.2008, 14 S 7/07, WuM 2008, 481).

Die Begrenzung der Kaution auf die dreifache Miete gilt grundsätzlich für alle Wohnraummietverhältnisse. Für bestimmte Wohnungen darf die Kaution jedoch nur einem bestimmten Zweck dienen. Für bis zum 31.12.2002 neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG gilt § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nur zulässig ist, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Dementsprechend musste in der mietvertraglichen Vereinbarung der Zweck der Sicherheitsleistung eingeschränkt werden; ohne eine derartige Beschränkung auf den zulässigen Sicherungszweck ist die Vereinbarung unwirksam (AG Hannover, Urteil v. 26.11.1996, 225 C 8750/96, WuM 1998, 347). Fraglich ist, ob die Vereinbarung einer Kaution zur Sicherung auch von Ansprüchen des Vermieters auf Betriebskosten für preisgebundenen Wohnraum insgesamt auch dann unwirksam ist, wenn formularmäßig weiterhin vereinbart ist, dass die gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf ihre Verwendung gelten sollen (so aber LG Berlin, Urteil v. 13.3.2012, 65 S 254/11, GE 2012, 755; Revision zugelassen).

Hinsichtlich der Verzinsungspflicht gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 gelten Besonderheiten für Wohnraummietverträge, die vor dem 1.1.1983 abgeschlossen worden sind (vgl. dazu Rn. 14).

Rz. 2

Für Wohnraummietverträge, die vor dem 1.1.1983 abgeschlossen worden sind, gilt die Verzinsungspflicht gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 nicht, wenn die Verzinsung ausdrücklich durch den Wohnraummietvertrag ausgeschlossen war (Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB).

Der formularmäßig vereinbarte Ausschluss der Verzinsung des Kautionsguthabens in einem vor dem 1. Januar 1983 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 stand (BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 92/17 = NZM 2019, 212 – zur Verzinsungspflicht für die ab 1.1.1983 abgeschlossenen Mietverträge vgl. näher R. 14a). War die Verzinsung nicht ausdrücklich ausgeschlossen, besteht für Altverträge weiterhin die Verzinsungspflicht (so schon früher: LG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.8.1986, 2/17 S 41/86, WuM 1986, 336; LG Berlin, Urteil v. 12.12.1986, 65 S 136/86, GE 1987, 135 [137]; LG Nürnberg/Fürth, Urteil v. 14.2.1986, 7 S 4145/85, WuM 1988, 158).

Ein Ausschluss der Verzinsung durch Formularvertrag war unwirksam, sodass in solchen Fällen ebenfalls eine Zinspflicht von Anfang an besteht (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.8.1986, 2/17 S 41/86, WuM 1986, 336; LG Berlin, Urteil v. 12.12.1986, 65 S 136/86, GE 1987, 135 [137]; LG Nürnberg/Fürth, Urteil v. 14.2.1986, 7 S 4145/85, WuM 1988, 158; LG Itzehoe, Urteil v. 26.5.1988, 1 S 297/87, WuM 1989, 290; AG München, NZM 1998, 1036). Die Bestimmung in § 551 Abs. 3 Satz 1, dass der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz gilt, ist durch Art. 4 Nr. 3 des 4. Miet­RÄndG v. 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) eingeführt worden und seit dem 1.9.1993 in Kraft. Zumindest ab diesem Zeitpunkt ist daher dieser Zinssatz maßgebend.

Keine Verzinsungspflicht gilt bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 551 Abs. 3 Satz 5).

Rz. 3

§ 551 gilt dagegen nicht für Mietverträge über Geschäftsräume bis auf die Verzinsungspflicht (vgl. dazu Rn. 14). Eine formularmäßige Kautionsvereinbarung in Höhe von fünf Monatsmieten ist daher in einem Geschäftsraummietvertrag grundsätzlich unbedenklich (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.5.2009, I-10 U 2/09, GE 2009, 1043; Ehlert in Bamberger/Roth, § 551 Rn. 41).

2 Arten der Sicherheitsleistung

Rz. 4

Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mietsicherheitsgewährung vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine hiervon abweichende Form akzeptieren (LG Berlin, Beschluss v. 4.2.2015, 65 S 415/14, GE 2015, 514). Ist insbesondere eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter weder zur Übergabe eines Sparbuchs noch zur Stellung einer Bürgschaft noch zu anderen Formen der Sicherheitsleistung berechtigt. Eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter eine Kaution in Höhe von … EUR zu zahlen hat, ist als Vereinbarung einer Barkaution auszulegen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 5). Ist vereinbart, dass der Mieter die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu erbringen hat, so ist der Mieter in der Auswahl der Bank frei, darf aber keinen anderen Bürgen beibring...