Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546 Rückgabepflicht des Mieters

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift regelt den vertraglichen Herausgabeanspruch, bezieht sich also auf das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Er ist abzugrenzen vom dinglichen Herausgabeanspruch des Eigentümers, den der Vermieter daneben dann hat, wenn er auch Eigentümer der Mietsache ist. Dagegen kann der Eigentümer, der nicht Vermieter ist, den Anspruch aus § 546 nicht geltend machen. Andererseits ist der Vermieter und Eigentümer berechtigt, sich auf beide Anspruchsgrundlagen zu stützen (§§ 546 und 985), wenn das Mietverhältnis beendet ist.

§ 546 setzt voraus, dass ein Mietverhältnis bestanden hat, so dass die Überlassung aus anderen Rechtsgründen anders abzuwickeln ist (z. B. über § 985). Allerdings wird der Rückgabeanspruch nicht dadurch in seiner Rechtsnatur geändert, dass der Mieter insolvent wird (vgl. BGH, NJW 1994, 3232 = MDR 1994, 687). Das Mietverhältnis muss beendet sein, wobei es auf den Rechtsgrund insofern nicht ankommt (Zeitablauf, Kündigung, Aufhebungsvertrag, Bedingungseintritt). War die Mietsache schon überlassen, wirkt ein Rücktritt jedenfalls nicht zurück, wenn er ohnehin nicht durch Kündigung ersetzt wird. Dementsprechend findet § 546 Anwendung. Bei der Anfechtung wird teilweise auch nach Überlassung der Mietsache eine Rückwirkung (§ 142) zugelassen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 6, § 546a Rn. 5, 6). Ist dies im Einzelfall so zu sehen, findet § 546 keine Anwendung, sondern nur § 985.

§ 546 gilt für alle Arten von Mietverhältnissen, also auch für diejenigen über Werkmietwohnungen, über Werkdienstwohnungen aber nur dann, wenn der Dienstverpflichtete die Wohnung überwiegend ausgestattet hat oder dort mit seiner Familie lebt bzw. mit Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 7).

Hinweis

Entsprechende Anwendung

Auf Nutzungsüberlassungen, denen kein oder ein unwirksamer Vertrag zugrunde lag, können die Grundsätze zu § 546 entsprechend angewendet werden; kann der Anspruch auf Rückgabe nur aus § 985 hergeleitet werden, besteht nur ein Herausgabeanspruch, nicht aber einer auf Rückbau oder ähnliches.

2 Rückgabe der Mietsache – § 546 Abs. 1

2.1 Rückgabe

Rz. 2

Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d.h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und darf den Vermieter nicht darauf verweisen, den besitzenden Dritten selbst in Anspruch zu nehmen; die Abtretung des Herausgabeanspruchs gegen einen Dritten genügt nicht (vgl. BGH, a. a. O.). Es reicht auch nicht die Erklärung gegenüber dem Vermieter, ein Recht auf Besitz oder Nutzung der gemieteten Wohnung nicht mehr in Anspruch nehmen zu wollen (OLG Bremen, Beschluss v. 23.11.1971, 3 W 70/71, OLGZ 72, 417).

Gläubiger des Rückgabeanspruchs ist der Vermieter, der sich aus dem Mietvertrag ergibt. Bei Zwangsverwaltung kann nur der Zwangsverwalter den Anspruch geltend machen (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 60). Bilden mehrere Vermieter einen GbR, steht dieser aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit der Rückgabeanspruch zu. Bei der Eigentümergemeinschaft kann jeder Miteigentümer den Anspruch in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen, jedoch nur Rückgabe an alle verlangen.

Unerheblich ist, ob der Vermieter zugleich Eigentümer des Mietobjekts ist; daher kann auch der Hauptmieter von seinem Untermieter Rückgabe verlangen.

Der Rückgabeanspruch ist abtretbar (BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08, GE 2009,1248).

Die Rückgabe kann grundsätzlich auch an den Hausverwalter erfolgen, der regelmäßig als empfangsberechtigt anzusehen sein wird (KG MDR 2002, 272), an einen Hauswart jedoch nur dann, wenn er vom Vermieter für die Übernahme bevollmächtigt worden ist (OLG München, Urteil v. 31.3.2009, 5 U 3484/08, ZMR 2010, 285).

Zur Rückgabe verpflichtet ist der Mieter. Wer Mieter ist, richtet sich nach dem Mietvertrag, so dass bei einem Mietverhältnis mit mehreren Mietern alle Mieter gemeinschaftlich für die Rückgabe als Gesamtschuldner (§§ 427, 431) einzustehen haben.

Hinweis

Gesellschaften

Rechtsfähige oder teilrechtsfähige Gesellschaften (OHG, KG, GbR) sind als solche Rückgabe verpflichtet; die Gesellschafter sind auch für die mit § 546 konkurrierenden Ansprüche aus §§ 812, 985 passiv legitimiert (BGH XII ZR 165/06 NZM 2009, 277).

Rz. 2a

Ist ein Mitmieter (z. B. nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder nach Trennung der Eheleute oder Beendigung einer Wohngemeinschaft) endgültig aus der Wohnung ausgezogen, stellt sich die Frage, ob auch er neben dem noch besitzenden anderen Mitmieter zur Räumung nach § 546 Abs. 1 verpflichtet ist, selbst wenn er seinen Auszug dem Vermieter mitgeteilt hat und der Auszug schon längere Zeit zurückliegt. Ist der ausziehende Mitmieter auch rechtlich wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, ist er nicht mehr nach § 546 Abs. 1 verpflichtet. Ein solches Aussche...