Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546 Rückgabepflicht des Mieters / 2.2 Art und Weise der Rückgabe

Rz. 3

Der Mieter hat die zu räumende Wohnung "besenrein" zu übergeben, d.h., er hat sämtliche Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände wegzunehmen und die Wohnung so zurückzugeben, wie er sie vertragsgemäß übernommen hat (BGH, Urteil v. 17.9.2020, IX ZR 62/19, NZM 2021, 38; BGH, VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115), bis auf Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch oder genehmigte Einbauten, die auch vereinbarungsgemäß zurückgelassen werden dürfen (OLG Brandenburg , Urteil v. 25.3.2009, 3 U 172/07, ZMR 2010, 23); letzteres ist meist der Fall bei Einrichtungen zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.5.2011, I-24 U 197/10, ZMR 2012, 438; OLG Brandenburg, Urteil v. 25.3.2009, 3 U 172/07, a.a.O.; KG, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 154/07, GE 2009, 448). Ebenso braucht der Mieter Gegenstände, die er bei Vertragsbeginn vorgefunden hat, nicht zu entfernen, weil er davon ausgehen kann, diese seien mitvermietet (AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 814).

Vom Mieter vertragsgemäß selbst zu beschaffendes Heizöl braucht der Miete nicht zu entfernen; der Vermieter muss den Restbestand des nicht verbrauchten Heizöls zum Tagespreis kaufen (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 41).

Namens- und Firmenschilder, die der Vermieter angebracht hat, braucht der Mieter nicht zu entfernen, sondern nur die von ihm selbst angebrachten Schilder. Angehörige freier Berufe und sonstige Gewerbetreibende dürfen ihre Praxisschilder bis zu sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses am Haus belassen (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 42).

Auch nicht mitvermietete Flächen, die der Mieter aber mitbenutzt hat, hat er herauszugeben (BGH XII ZR 52/08 NJW 2010, 2652).

Lässt der Mieter bei Rückgabe der Räume noch einzelne Gegenstände zurück, entsteht die Frage, ob § 546 Abs. 1 erfüllt ist, ob der Vermieter in Annahmeverzug gerät, wenn er wegen des nicht ordnungsgemäßen Zustands die Rücknahme verweigert.

Nach überwiegender Ansicht hat der Vermieter im Rahmen des § 546 Abs. 1 den Besitzverschaffungsanspruch, nicht den Anspruch auf Verschaffung des Besitzes in ordnungsgemäßem Zustand. Deshalb kann er die Abnahme nicht ablehnen und gerät in Annahmeverzug, selbst wenn sich die Mieträume nicht im vertragsgemäßen Zustand befinden, z.B. weil noch Reparaturen vorgenommen werden müssten (vgl. BGH, Urteil v. 10.1.1983, VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204; OLG Hamburg, Urteil v. 6.12.1989, 4 U 26/89, ZMR 1990, 141 [142]; OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.2.1987, 10 U 131/86, MDR 1987, 499). Bei der Zurücklassung von Sachen kann sich das allerdings nur auf Kleinigkeiten oder wertlose Dinge beziehen, da ansonsten nur eine Teilräumung vorliegt und der Anspruch nach § 546a selbst dann zu bejahen ist, wenn der Vermieter den Besitz an den Räumen zurückerlangt hat (BGH, Urteil v. 11.5.1988, VIII ZR 96/87, NJW 1988, 2665). Die Grenzziehung ist in der Praxis außerordentlich schwierig, zumal die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht ganz klar ist. So meint der BGH (Urteil v. 5.10.1994, XII ZR 53/93, MDR 1995, 687 [688]), es liege keine Rückgabe nach § 546 Abs. 1 vor, wenn der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz verschaffe, aber die zum Zwecke der Gebrauchsnutzung auf das Grundstück geschafften Sachen nicht entferne, wobei sich das offenbar aber nicht auf eine völlige Entfernung bezieht, sondern auf eine mehr als nur geringfügige Menge von Gegenständen (im konkreten Fall ältere Baumaterialien und sonstige unverwertbare Hinterlassenschaften sowie ein schrottreifer Lkw auf dem Grundstück). Der BGH hat zur Frage, ob eine unzulässige Teilräumung und damit eine Vorenthaltung vorliegt, auch auf die Kosten der Entfernung der zurückgelassenen Sachen abgestellt und bei erheblichen Aufwendungen eine Nichterfüllung der Räumungspflicht angenommen (BGH, Urteil v. 11.5.1988, s.o.; vgl. auch KG, Urteil v. 29.9.2005, 12 U 266/04).

Wenn in nennenswertem Umfang Gegenstände und Einrichtungen des Mieters in den gemieteten Räumen verbleiben, hat der Mieter seine Räumungspflicht nur teilweise erfüllt; denn der Mieter ist zur Räumung aller von ihm oder Dritten eingebrachten Gegenstände und Einrichtungen verpflichtet (KG, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 154/07, GE 2009, 448 = ZMR 2009, 277; OLG Brandenburg, Urteil v. 23.2009, 3 U 172/07, a.a.O.); der Mieter erfüllt seine Räumungspflicht nur unvollständig, wenn er eine Waschmaschine und eine Einbauküche (LG Gießen, WuM 2013, 2013, 47), einen begehbaren Kühlraum (OLG Brandenburg, Urteil v. 18.2.2020, 3 U 65/19, ZMR 2020, 641), einen Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll (KG, Hinweisbeschluss v. 3.6.2010,12 U 164/09, GE 2010,1201) zurücklässt.

Im Zweifel sollte ein Vermieter bei leicht wegzuschaffenden und offenbar nicht mehr vom Besitzwillen des Mieters umfassten Sachen den Anspruch nach § 546 Abs. 1 als erfüllt ansehen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Liegt eine Räumung vor, darf der Vermieter die Wohnung endgültig leerräumen. Ihn trifft dann jedoc...