KG Berlin Beschluss vom 03.06.2010 - 12 U 164/09

Leitsatz (amtlich)

1. Das Vorenthalten der Mietsache i.S.d. § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt.

2. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten.

3. Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung in den Mieträumen seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann.

Die Berufung zurückgewiesen durch Beschluss vom 23.7.2010.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 29 O 15/09)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Gründe

I. Die Klägerin macht Ansprüche auf Mietzins und Nutzungsentschädigung geltend. Im Übrigen begehrt sie die Feststellung der Erledigung der Hauptsache.

Das Land Berlin vermietete an den Beklagten durch Mietvertrag vom 4.4.1990 Räumlichkeiten nebst Hofanlagen, Gartenflächen und Keller auf dem Grundstück F Weg 60 in Berlin zum Betrieb einer Gaststätte und eines Beherbergungsbetriebes mit Wohnung. Vereinbarungsgemäß verlängerte sich die Laufzeit des Vertrages jeweils um ein Jahr, weil dem keine Mietvertragspartei widersprach. Ab 1.4.1995 belief sich die zu entrichtende Gesamtmiete auf 1.590,12 EUR.

Die Klägerin behauptet, das Land Berlin habe ihr das Objekt übertragen und sie sei in das Mietverhältnis eingetreten.

Der Beklagte geriet in den Jahren 2003 bis 2005 unstreitig mit einzelnen Zahlungen in Rückstand, die sich zum Jahreswechsel 2005/2006 auf insgesamt 3.298,36 EUR summierten. Die Parteien einigten sich daraufhin am 2./23.3.2006 auf ein Schuldanerkenntnis und eine Ratenzahlung (Anlage K 4).

Der Beklagte kam in der folgenden Zeit mit weiteren Zahlungen in Rückstand, woraufhin die Klägerin unter dem 11.9.2007 wegen eines vermeintlichen Zahlungsrückstandes i.H.v. 23.767,46 EUR die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte.

Am 31.3.2008 nahm die Klägerin das Grundstück wieder in Besitz.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe um eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2007 gebeten und erklärt, dass er eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete leisten und in monatlichen Raten begleichen werde.

Sie behauptet weiter, dass das Grundstück nicht geräumt gewesen sei und sich auf dem Grundstück und in dem Haus erhebliche Mengen Sperrmülls befunden hätten.

Nach Klageerhebung verrechnete die Klägerin die Mietkaution i.H.v. 6.135,50 EUR mit dem restlichen Anspruch aus dem Schuldanerkenntnis, mit Mietforderungen für Juli, September und anteilig Oktober 2006, mit einen Anspruch auf Erstattung vermeintlich entstandener Rücklastschriftgebühren und vermeintlich entstandener Kosten für die Räumung und Reinigung des Objekts. Insoweit hat sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klägerin verlangt zuletzt Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung für Oktober 2006 (anteilig) bis März 2008 i.H.v. insgesamt 27.611,21 EUR nebst Zinsen.

Der Beklagte trat den Ansprüchen der Klägerin entgegen und erklärte mit seinem Kautionsguthaben die Aufrechnung gegen eventuell noch bestehende Mietansprüche.

Der Beklagte behauptet, der Keller und die Küche der Gaststätte seien großflächig mit Schimmel überzogen gewesen, der durch im Jahre 2004/2005 durchgeführte Straßenbauarbeiten sichtbar geworden sei. Er und seine Familie seien einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ausgesetzt gewesen. Seine Frau und seine Kinder seien daher ausgezogen. Die Schimmelbildung sei eine Ursache seiner Krebserkrankung. Der Geschäftsbetrieb sei wegen der Schimmelbildung nicht aufrecht zu erhalten gewesen. Die Gäste seien wegen übelriechender Luft ausgeblieben. Die Schimmelbildung sei der Klägerin mehrfach mitgeteilt worden.

Der Beklagte meint daher, zumindest seit Juli 2006 sei die Miete auf Null gemindert gewesen.

Die ab Oktober 2007 geltend gemachte Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, weil er schon zum 30.9.2007 ausgezogen sei. Im Übrigen sei die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung rechtsmissbräuchlich, weil eine Neuvermietung nicht geplant gewesen sei.

Das LG hat der Klage abgesehen von einem Teil der Nebenforderungen stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 27.611,21 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache i.H.v. 6.135,50 EUR festgestellt. Zur Begründung hat das LG im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung i.H.v. 27.611,21 EUR zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert, was sich u.a. aus dem eingereichten Grundbuchauszug ergebe. Die Aufrechnung der Beklagten greife nicht durch, we...