Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 3.3.7 Prozessrechtliche Besonderheiten
 

Rz. 107

Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters auf Räumung klagt (§ 546), muss alle Voraussetzungen für die Kündigung beweisen. Er muss in der Klageschrift darlegen, welche Rückstände i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 im Einzelnen für welche Monate bestehen – ausgenommen bei klarer und einfacher Sachlage (LG Berlin, Urteil v. 18.11.2008, 63 S 339/07, GE 2009, 198) –, dass dem Mieter gekündigt wurde und die Kündigung zugegangen ist und der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat. Für das Bestehen der Forderung kann sich der Vermieter i. d. R. auf die Mietvereinbarung im Mietvertrag berufen (OLG Brandenburg, Beschluss v. 8.5.2006, 3 W 18/06, GE 2006, 1169 = WuM 2006, 579).

Falls er einen höheren Rückstand geltend macht, als sich aus der Mietvereinbarung im Mietvertrag ergibt, muss er die späteren Mieterhöhungen ebenfalls darlegen und beweisen; sonst ist von der im Mietvertrag vereinbarten Miete auszugehen. Für den Zugang der Kündigung kann er sich bei Vermittlung der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 192194 ZPO) auf die einzureichende Zustellungsurkunde berufen (§ 132 Abs. 1 Satz 1). Bestreitet der Mieter die preisrechtliche Zulässigkeit der im Mietvertrag vereinbarten oder aufgrund von Zahlungen auf spätere Mieterhöhungserklärungen (deklaratorisch) anerkannten Forderung, so muss er im Einzelnen darlegen, aus welchen Gründen und in welcher Höhe die vereinbarte oder anerkannte Mietforderung nicht berechtigt war, die der Vermieter seiner fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters zugrunde gelegt hat. Beruft er sich auf § 5 WiStG, muss er erstens die Unzulässigkeit der vereinbarten Miete anhand des jeweiligen Mietspiegels darlegen. Dazu muss der Mieter jedoch die Wohnung derart genau beschreiben (Baualter, Wohnlage, Größe, Ausstattung, Wohnwert mindernde oder Wohnwert erhöhende Merkmale), dass für das über den Räumungsanspruch des Vermieters entscheidende Gericht die Einordnung in das betreffende Rasterfeld des Mietspiegels ohne weiteres möglich ist (LG Berlin, Urteil v. 5.12.1995, 64 S 226/95; vgl. dazu näher Kinne, ZMR 1998, 473 ff. m. w. N.). Zweitens muss der Mieter darlegen und ggf. beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieb und dass er mangels Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, Urteil v. 28.1.2004, VIII ZR 190/03, GE 2004, 540 = NJW 2004, 1740 = ZMR 2004, 410). Ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit war, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa weil er aus persönlichen Gründen – beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage – nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen wollte (LG Berlin, Urteil v. 28.9.2004, 64 S 230/04, MM 2004, 410; vgl. auch AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 9.9.2004, 822 C 73/03, ZMR 2004, 919).

 

Hinweis

Handelt es sich um Mietrückstände aus einem Zeitraum, für den mehrere Mietspiegel erlassen worden sind, muss der Mieter im Einzelnen jeweils anhand des für den jeweiligen Zeitraum geltenden Mietspiegels die preisrechtliche Unzulässigkeit der vereinbarten oder anerkannten Miete darlegen; denn der Mietvereinbarung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zu berücksichtigen, wenn von dem Mieter preisfreien Wohnraums ein Verstoß gegen preisrechtliche Vorschriften geltend gemacht wird (KG, RE v. 20.4.1995, 8 RE-Miet 242/95, ZMR 1995, 309 = GE 1995, 686 = NJW-RR 1995, 1037).

Grundsätzlich kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an (OLG Hamburg, RE v. 3.3.1999, 4 RE-Miet U 131/98, NJW-RR 1991, 1610 [1611] = GE 1999, 441; OLG Frankfurt/Main, RE v. 15.8.2000, 20 RE-Miet 1/99, GE 2000, 1180 [1181]). Bei Staffelmietvereinbarungen kommt es ebenfalls auf die preisrechtliche Zulässigkeit im Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung an; ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel gem. § 134 i. V. m. § 5 WiStG, wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war (KG, RE v. 1.2.2001, 8 RE-Miet 10411/00, GE 2001, 343).

 

Rz. 108

Nachträgliche Mietsenkungen oder Tilgungen der entstandenen Mietforderung über den für den streitgegenständlichen Monat vom Kläger geltend gemachten kündigungsbegründenden Mietrückstand oder die eingeräumte Erfüllung darüber hinaus hat nach allgemeinen Regeln der Mieterdarzutun (OLG Brandenburg, Beschluss v. 8.5.2006, 3 W 18/06, GE 2006, 1169 = WuM 2006, 579).

 

Rz. 109

(Rn. 109 unbesetzt)

 

Rz. 110

Beruft sich der Mieter auf Minderung, so muss er die Mängel und die dadurch eingetretene Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelnen darlegen und beweisen. Ferner muss er darlegen und beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat oder die Mängelanzeige entbehrlich war, weil der Vermieter bereits anderweitig Kenntnis von dem Mangel erl...

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