AG Hamburg-Barmbek Urteil vom 09.09.2004 - 822 C 73/03

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von den beklagten Vermieterinnen unter Berufung auf eine Mietpreisüberhöhung die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete.

Die Parteien schlossen einen zum 1.3.2003 beginnenden Mietvertrag ab, wonach die Klägerin für die 87,5 m² große Wohnung eine Nettokaltmiete von 610,– EUR (das sind 6,97 EUR/m²) zahlte. Das Mietverhältnis über die Wohnung, die die Klägerin vorher bewohnte, wurde aufgrund der Kündigung der Klägerin in der Erwartung, zum 1.1.2003 eine neue Wohnung zu finden, zum 31.12.2002 beendet. Unter dem Zeitdruck der ablaufenden Räumungsfrist entschloß sich die Klägerin zur Anmietung der Wohnung der Beklagten.

Die Klägerin behauptet, die vereinbarte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % und sie sei berechtigt, die über die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehenden Mietzahlungen zurückzuverlangen. Bei Abschluß des Mietvertrags habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen, was zu der überhöhten Miete geführt habe. Bevor sie sich für diese Wohnung entschieden habe, habe sie während der Kündigungsfrist in Bezug auf die alte Wohnung ca. fünf Wohnungen der gewünschten Art besichtigt, wobei es sich um Massenbesichtigungen gehandelt habe. Nach keinem Besichtigungstermin habe sie eine Zusage erhalten.

Die Klägerin hat zunächst beantragt (1.) festzustellen, daß die monatliche Nettokaltmiete auf der Grundlage des Hamburger Mietenspiegels 2001 für die von den Beklagten an die Klägerin vermieteten Wohnung ab 1.11.2003 EUR 510,25 beträgt, sowie (2.) die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 798,– zu zahlen.

Sodann haben die Parteien den Antrag zu (1.) übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem das Mietverhältnis zum 31.12.2003 beendet wurde. Ferner hat die Klägerin ihren Zahlungsanspruch teilweise zurückgenommen, weil sie die Mietpreisüberhöhung statt auf der Grundlage des Mietenspiegels von 2001 jetzt auf der Grundlage desjenigen von 2003 berechnete und einen Mieteinbehalt i.H.v. 399,– EUR berücksichtigte.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 362,25 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 362,25 EUR. Ein solcher folgt insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB, denn die Mietzahlungen erfolgten in gesamter Höhe nicht ohne Rechtsgrund. Ein Rechtsgrund besteht in Gestalt des zwischen den Parteien zustande gekommenen und am 31.12.2003 beendeten Mietvertrags.

Aufgrund des Mietvertrags war die Klägerin auch zur Zahlung der Miete in voller Höhe verpflichtet. Die Abrede über die Miethöhe war insbesondere nicht wegen § 5 Abs. 1, 2 WiStG teilweise nichtig. Die Voraussetzungen des § 5 WiStG sind nämlich nicht erfüllt. Denn jedenfalls fehlt es – auch nach besonderem Hinweis auf die insoweit erfolgten Klarstellungen durch die höchstrichterliche Rechtsprechung – an einer hinreichenden Darlegung tatsächlicher Umstände zu dem Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen. Erforderlich ist (vgl. BGH v. 28.1.2004 – VIII ZR 190/03) Vortrag dazu, daß die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war; dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war.

Der Vortrag der Klägerin reicht jedoch nicht aus, um das Tatbestandsmerkmal nach dieser Definition auszufüllen. Zwar behauptet die Klägerin, fünf Wohnungen „der gewünschten Art” besichtigt zu haben. Doch ist dies für ausreichende Bemühungen bei der Wohnungssucht nicht genügend, denn es wird nicht deutlich, welcher Art die gewünschte Wohnung sein sollte; es ist ferner unklar, wie die fünf besichtigten Wohnungen beschaffen waren. Demgemäß kann nicht beurteilt werden, ob es sich um Wohnungen handelte, die derjenigen der Beklagten vergleichbar waren. Wenn nämlich Wohnungen nicht vergleichbarer Art besichtigt worden sein sollten, könnte aus einer solchen erfolglos gebliebenen Suche nicht geschlossen werden, daß auch für eine andersartige, nicht vergleichbare Wohnung Bemühungen der Wohnungssuche ähnlich schwer und das Angebot ebenso gering ist. Ferner bleibt unklar, aus welchen Gründen die Suche erfolglos blieb und die Klägerin keine Zusage erhie...