Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 11 Entlassung aus dem Mietvertrag

Rz. 37

Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, ZMR 2003, 413). Weiterhin ist erforderlich, dass die Interessen des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung gewichtiger sind als die des Vermieters und ihnen daher uneingeschränkt der Vorrang gebührt (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.1981, 3 RE-Miet 2/81, NJW 1981, 1741; OLG Hamm, RE v. 22.8.1995, 30 RE-Miet 1/95, WuM 1995, 577; LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398; LG Berlin, Urteil v. 21.9.2004, 63 S 175/04, GE 2004,1529; LG Berlin, Urteil v. 7.1.2003, 63 S 109/02, GE 2003, 457).

Das berechtigte Interesse des Mieters wiegt dabei umso schwerer, je länger die restliche Vertragszeit dauert. Demgegenüber muss sich der Mieter regelmäßig an dem Vertrag festhalten lassen, wenn die restliche Vertragsdauer kurz ist, wobei allgemein gilt, dass der Mieter jedenfalls keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 542 Rn. 209). Zugleich ist aber zu sehen, dass – wenn der Vermieter das Mietverhältnis nach § 573 gekündigt hat – der Mieter, der eine Ersatzwohnung gefunden hat und deshalb vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen will, einen Aufhebungsanspruch haben kann; in diesem Fall kann nämlich regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die frühere Rückgabe auch im Interesse des Vermieters liegt. Wenn der Vermieter seinem Mieter im Kündigungsschreiben mitteilt, es sei für ihn "kein Problem", falls der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wolle, kann dies nach dem objektiven Empfängerhorizont nur als Angebot einer vorzeitigen Erlassung aus dem Mietverhältnis unter Erlass der weiteren Verpflichtung zur Mietzahlung verstanden werden (AG Zweibrücken, Urteil v. 26.6.2013, 2 C 71/13, ZMR 2014, 218).

Hinweis

Zumutbarkeit des Ersatzmieters

Um dem Vermieter die notwendige Prüfung zu ermöglichen, ob der vom Mieter gestellte Ersatzmieter zumutbar ist, muss der Mieter ihm Informationen über die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Ersatzmieters zukommen lassen (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14, WuM 2015, 723).

Eine vorzeitige Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis setzt neben dem das Vermieterinteresse an der Erhaltung des Vertrages erheblich überragende Mieterinteresse an der vorzeitige Beendigung des Vertrages und der Stellung eines geeigneten Nachmieters auch voraus, dass die Wohnung sich in einem ordnungsgemäßen, zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand befindet (LG Berlin, Urteil v. 21.9.2004, 63 S 175/04, GE 2004, 1529) und der Mieter die von ihm vorgenommenen Einbauten (z. B. Holzdecken in Bad und Korridor) wieder entfernt (LG Berlin, Urteil v. 7.1.2003, 63 S 109/02, GE 2003, 457). Den Mieter trifft grundsätzlich die Beweislast dafür, dass der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entgegen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat. Ist aber der Vermieter nach dem Auszug des Mieters selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in Bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substanziierten Gegenvorbringen gehalten (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246).