Kinne/Schach/Bieber, BGB § 537 Entrichtung der Miete bei ... / 4 Ersatzvermietung

Rz. 17

Der Vermieter ist im Falle der Gebrauchsverhinderung des Mieters grundsätzlich nicht verpflichtet, die Mietsache weiterzuvermieten (BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, GE 2007, 841). Er handelt auch nicht treuwidrig, wenn er die Weitervermietung an einen vom Mieter gestellten Ersatzmieter ablehnt. Auch der Vermieter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur im Ausnahmefall zur Entlassung des Mieters gegen Gestellung eines Nachmieters verpflichtet, wenn dies im Rahmen der Interessenabwägung geboten erscheint (OLG Rostock, Urteil v. 14.1.2010, 3 U 50/09, MDR 2010, 1045). Ausnahmsweise ist der Vermieter unter folgenden Voraussetzungen zum Abschluss des Mietvertrags mit einem Ersatzmieter verpflichtet:

Rz. 18

a. Die Mietvertragsparteien haben eine Ersatzmieterklausel vereinbart. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter sich für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Ersatzmieter zu akzeptieren. Insoweit kommt es auf den Wortlaut der Klausel an, insbesondere, ob sich der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter ohne jede Bedingung verpflichtet hat oder den Abschluss an bestimmte Voraussetzungen (Bonität des Ersatzmieters, Zumutbarkeit, verbleibende Dauer des Mietverhältnisses nach der beabsichtigten vorzeitigen Auflösung) geknüpft hat. Ein Indiz dafür, dass der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter verpflichtet ist, können vertraglich vereinbarte erhebliche Investitionen des Mieters und/oder eine Vereinbarung über das Abwohnen derartiger Investitionen sein; auch in diesen Fällen muss aber vertraglich vereinbart sein, dass der Vermieter verpflichtet ist, einen Mietvertrag mit einem Nachmieter abzuschließen. Dieses Indiz dient lediglich zur Abgrenzung zwischen der "echten" Ersatzmieterklausel und der "unechten" Ersatzmieterklausel. Bei der "echten" Ersatzmieterklausel ist der Vermieter grundsätzlich zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter verpflichtet und macht sich einer positiven Vertragsverletzung schuldig, wenn er dieser Verpflichtung zuwiderhandelt; abgesehen davon, dass der Mieter dann von seiner Mietzahlungspflicht frei wird, kann er bei einer "echten" Ersatzmieterklausel auch noch Ersatz des Betrags verlangen, den ihm der Ersatzmieter für die geleisteten Investitionen gezahlt hätte.

Rz. 19

Die Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss eines Mietvertrags mit dem Ersatzmieter entfällt jedoch sowohl dann, wenn der Vermieter seinerseits das Mietverhältnis mit dem Mieter hätte fristlos kündigen können (KG, Urteil v. 11.7.1991, 8 U 2388/91, WuM 1992, 8), als auch dann, wenn der Vermieter den Ersatzmieter deswegen ablehnen durfte, weil dieser keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bot.

Rz. 20

Ist dagegen nur vereinbart, dass der Mieter Ersatzmieter stellen kann, ohne dass eine ausdrückliche Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss des Mietvertrags mit einem Ersatzmieter begründet worden ist, so erschöpft sich die Verpflichtung des Vermieters darin, die Bonität der Ersatzmieter zu prüfen. Der Vermieter braucht auch dann grundsätzlich nicht einen Mietvertrag mit dem benannten Ersatzmieter abzuschließen, wenn er nach der Bonitätsprüfung den Ersatzmieter grundsätzlich für akzeptabel hält. Der Vermieter darf aber in diesem Fall nicht die ihm benannten Ersatzmieter generell ablehnen; vielmehr macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn er von vornherein die gestellten Ersatzmieter ohne weitere Prüfung ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse ablehnt. Auch wenn der Vermieter auf die vorzeitige Kündigung des Mieters diesem gegenüber seine Bereitschaft erklärt hat, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein solventer Nachmieter gefunden worden ist, muss der Vermieter auch ohne ausdrückliche Ersatzmieterklausel die ihm von dem Mieter gestellten Ersatzmieter daraufhin überprüfen, ob diese wirklich an dem Bezug der Wohnung interessiert sind und die dafür verlangte Miete zahlen können (LG Berlin, Urteil v. 11.9.1987, 64 S 141/87, GE 1987, 1265).

Rz. 21

b. Die vorzeitige Aufgabe der Mietsache entbindet den Mieter auch dann von der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete, wenn sein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrags das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich überwiegt, und der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt; das gilt auch dann, wenn die Parteien eine dahingehende Vereinbarung getroffen haben (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, GE 2003, 455 = NZM 2003, 277 = NJW 2003, 1246; LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398; LG Berlin, Urteil v. 7.1.2003, 63 S 109/02, GE 2003, 457; LG Berlin, Urteil v. 21.9.2004, 63 S 175/04, GE 2004, 1529). Der Mieter, der wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieter...