LG Berlin Urteil vom 07.01.2003 - 63 S 109/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 16.01.2002; Aktenzeichen 16 C 367/00)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 09.07.2003; Aktenzeichen VIII ZR 26/03)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. Januar 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 16 C 367/00 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Gründe

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Bruttokaltmieten für März bis einschließlich Mai 2000 in Höhe von jeweils 731,10 DM, insgesamt 2.193,30 DM, gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Der Kläger ist als Vermieter aktivlegitimiert. Seine Vermietereigenschaft ergibt sich dabei bereits aus dem Umstand der Rechtsnachfolge gemäß § 1922 BGB nach dem Tod seiner Mutter …, ausgewiesen durch die Kopie des Erbscheins vom 24. Juli 2001. Es kann danach offen bleiben, ob der Kläger ursprünglich als Inhaber oder Mitinhaber der … Hausverwaltung den Mietvertrag abgeschlossen hat, denn aus der Mietvertragsurkunde ergibt sich mit hinreichender Bestimmtheit, dass jedenfalls seine verstorbene Mutter Vermieterin war. Aus dem Mietvertragsrubrum und der Unterschrift von Frau Ruth Schlimper nebst Stempel der Hausverwaltung ist insoweit auf eine Vermietereigenschaft der Mutter als Inhaberin der Hausverwaltung zu schließen. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei der unterzeichenden … um eine „Dritte” gehandelt haben könnte, liegen nicht vor.

Die Kündigung der Beklagten vom 3. September 1999 hat das Mietverhältnis jedenfalls nicht vor Ablauf des Monats Mai 2000 beendet, denn ein Kündigungsgrund für eine außerordentliche Kündigung bestand nicht. Das unbefristete Mietverhältnis endete gemäß § 565 Abs. 2 BGB a. F. in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB nicht vor dem streitgegenständlichen Zeitraum, weil es im Zeitpunkt der Kündigung mehr als 10 Jahre bestand.

Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung der Beklagten aus dem Mietverhältnis bestand nicht. Eine Ersatzmieterklausel haben die Parteien im Mietvertrag nicht vereinbart. Darüber hinaus ergibt sich ein solcher Anspruch auch nicht aus Treu und Glauben, § 242 BGB. Voraussetzung hierfür wäre, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages dasjenige des Vermieters an der Einhaltung des Vertrages erheblich überragt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. (vgl. OLG Karlsruhe (RE-Miet) ZMR 1981, 269; LG Berlin GE 1988, 253; Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht, 2. Aufl., § 552, Rdnr. 21; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 109). Vorliegend hat die Beklagte kein Interesse an der Auflösung des Vertrages dargelegt, dass geeignet wäre, das Interesse des Klägers erheblich zu übersteigen. Soweit sich lediglich aus den Anlagen ergibt, dass sie ein Eigenheim zu beziehen beabsichtigte, fehlen jegliche Angaben zu dem maßgeblichen Bezugszeitpunkt. Selbst wenn jedoch ein erheblich überragendes Interesse vorläge, scheitert ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis an den weiteren Voraussetzungen. Ungeachtet der beim Auszug der Beklagten evtl. nicht oder mangelhaft erledigten Schönheitsreparaturen, war sie jedenfalls auch zum Rückbau der Mietereinrichtungen verpflichtet, wobei es unerheblich ist, ob sie die Einrichtungen vom Vormieter inklusive der Rückbauverpflichtung bei Vertragsende übernommen hat oder die Einbauten selbst eingebracht hat. Der Anspruch wurde vom Kläger auch mit Schreiben vom 11. September 1999 hinsichtlich der Einbauten, mit Ausnahme der Zweckeinbauten bei Übernahme, geltend gemacht. Bei den von der Beklagten zu entfernenden Mietereinbauten handelt es sich zumindest um die Holzdecken im Bad und im Korridor, die gemäß § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 14. September 1985 nicht mitvermietet wurden. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, die von ihr benannten Nachmieter hätten die Einbauten übernehmen wollen, ist dies unerheblich. Denn der Vermieter muss sich nicht auf einen Verzicht auf den bei Vertragsbeendigung fälligen Rückbauanspruch und auf eine Übernahme durch den Nachmieter verweisen lassen. Es obliegt dem aus dem Vertrag strebendem Mieter, der sich auf Treu und Glauben beruft, vielmehr, seinerseits sämtliche Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass der Vermieter einen Nachmietvertrag abschließen kann und dabei so gestellt ist, als wenn die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen wäre. Da die Rückbauverpflichtung auch bei einer fristgemäßen Beendigung des Vertrages fällig geworden wäre, besteht kein Anlass, dem Vermieter diesen Anspruch bei einer vorzeitigen Beendigung – auf die der Mieter dem Grundsatz nach keinen Anspruch hat – zu versagen. Es stellt danach keinen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, dass der Kläger vorliegend zumindest auch im Hinblick auf die unerledigten Rückbauverpflichtungen einen Vertragsabschluss mit den Nachmietinteressenten – ungeachtet der Frage ihrer sonstigen Geeignetheit und Absc...