OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 25.03.1981 - 3 RE-Miet 2/81

Tenor

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.

Gründe

I.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6.4.1975 mieteten die Kläger das den Beklagten gehörende Einfamilienhaus in …. Das Mietverhältnis sollte vom 1.5.1975 bis 30.4.1980 dauern und sich danach auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn es nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wurde. Das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters nach § 549 BGB wurde ausgeschlossen.

Am 8. März 1978 kaufte der Erstkläger ein Grundstück, auf dem er ein Haus errichten ließ. Im August 1978 informierten die Kläger die Beklagten darüber und baten um Entlassung aus dem Mietvertrag zum Jahresende, da sie ihr Eigenheim dann beziehen wollten. Mit Schreiben vom 29.9.1978 benannten die Kläger … und Architekt … als Nachmieter, die nach ihrer Behauptung bereit waren, in den Mietvertrag zu denselben Bedingungen bis zum 30.4.1980 einzutreten.

Am 30.12.1978 sind die Kläger aus dem gemieteten Haus ausgezogen. Die Beklagten lehnten jedoch ihr Ersuchen, die Wohnung zu übernehmen, ab und schickten die übersandten Schlüssel zurück. Zur Begründung beriefen sie sich auch darauf, ein am 9.8.1980 in dem Haus aufgetretener Wasserschaden sei von den Klägern nicht beseitigt worden. Die Kläger bestreiten, hierfür verantwortlich zu sein.

Die Kläger haben vor dem Amtsgericht … u.a. beantragt festzustellen, daß sie ab 1.1.1979 nicht mehr aus dem Mietvertrag vom 6.4.1975 verpflichtet sind. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Miete für die Monate Januar bis Juni 1979, die Aufwendungen für die Beseitigung des Wasserschadens und Ersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache geltend gemacht. Durch Teilurteil vom 4.10.1979 hat das Amtsgericht … festgestellt, daß den Beklagten gegenüber den Klägern aus dem Mietvertrag keine Ansprüche zustehen, die auf einer Fortgeltung des Vertrages über den 31.12.1978 hinaus beruhen, und die Widerklage abgewiesen, soweit sie auf Mietzahlung und Kostenersatz für den Wasserschaden gerichtet war. Die Beklagten haben gegen dieses Urteil in vollem Umfang Berufung eingelegt.

Das Landgericht … hat mit Beschluß vom 17.11.1980 den Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Kann ein Mieter von einem Vermieter bei einem noch länger dauernden Mietverhältnis unter der Voraussetzung, daß er dem Vermieter geeignete und zumutbare Dachmieter stellt, verlangen, daß der Vermieter ihn durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag entläßt, falls er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrages nachweist?

2. Bei Bejahung der Rechtsfrage zu 1:

   Kann der Vermieter bei einem noch länger dauernden Mietverhältnis, auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Vertrags nachweist und geeignete und zumutbare Nachmieter stellt, die Aufhebung des Mietvertrages und den Abschluß eines neuen Vertrages mit einem Mietnachfolger deshalb ablehnen, weil zwischen ihm und dem Mieter Streit über sonstige Ansprüche aus dem Mietvertrag besteht, die nicht im Zusammenhang mit der gewünschten Vertragsaufhebung stehen?

II.

Die Vorlage ist zulässig.

1. Die Rechtsfrage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnräume und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Beide Vorlagefragen beziehen sich auf die Voraussetzungen, unter denen der Mieter vorzeitig die Entlassung aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag verlangen kann. Dieses Rechtsproblem ist für eine Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle von Bedeutung.

2. Das Landgericht darf die Rechtsfrage nur dann dem Oberlandesgericht vorlegen, wenn sie für die Entscheidung des zugrundeliegenden Falles erheblich ist; denn die Einführung des Rechtsentscheids im Wohnraummietrecht dient nicht dazu, dem OLG die Befugnis zu geben, abstrakte Rechtsätze aufzustellen.

a) Daraus folgert die bisher überwiegende Meinung in der Rechtsprechung, das Oberlandesgericht habe in eigener Zuständigkeit festzustellen, ob es für die Entscheidung des beim Landgericht anhängigen Rechtsstreits auf die vorgelegte Rechtsfrage ankommt. Insoweit handle es sich um eine Zulässigkeitsvoraussetzung, die von Amts wegen zu prüfen sei (OLG Köln NJW 68, 1834; OLG Stuttgart NJW 69, 1070; OLG Karlsruhe ZMR 70, 310; Beschluß vom 4.11.1980, zum Abdruck in OLGZ 81, Heft 1, vorgesehen; BayObLG ZMR 81, 93; ebenso Dänzer-Vanotti, NJW 80, 1777; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., G 23 ff.; Thomas-Putzo, 10. Aufl., Anm. VII 4 vor § 511). Dieser Ansicht vermag der Senat nicht zu folgen.

Will das Oberlandesgericht in vollem Umfang nachprüfen, ob die vorgel...