Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536a Schadens- und Aufwendung ... / 2.1 Anfänglicher Mangel

Rz. 4

Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags entscheidet darüber, ob § 536a Abs. 1 1. oder 2. Alt. zur Anwendung kommt. Maßgeblich ist der Mietvertrag, der rechtlich das Mietverhältnis begründen soll. Dazu reicht grundsätzlich auch ein formloser Vertrag, selbst wenn später noch ein förmlicher, schriftlicher Mietvertrag geschlossen wird. Anders mag der Fall zu beurteilen sein, wenn Einigkeit zwischen den Mietvertragsparteien besteht, dass es zur Begründung der gegenseitigen Rechte und Pflichten nur auf den förmlichen, schriftlichen Mietvertrag ankommen soll (der formlose demnach nur eine Verpflichtung bringen sollte, auch entsprechend den förmlichen Mietvertrag abzuschließen). Demgemäß sollte in einer derartigen Fallkonstellation im schriftlichen Mietvertrag darauf geachtet werden, dass auch zur Garantiehaftung des § 536a Abs. 1 1. Alt. eine Regelung getroffen wird, etwa dahin gehend, dass sich die Garantiehaftung nicht oder auch auf die Zeit zwischen Abschluss des formlosen bis zum förmlichen Mietvertrag erstreckt (vgl. dazu auch BGH, Urteil v. 22.1.1968, VIII ZR 195/65, NJW 1968, 885 [886]).

Hinweis

Haftung für vorhandene Mängel

Schließen die Mietvertragsparteien – auch anlässlich einer Verlängerung – einen neuen Vertrag, haftet der Vermieter für die zum Verlängerungszeitpunkt vorhandenen Mängel. Wechseln die Mieter mit Zustimmung des Vermieters haftet der Vermieter weiter für die Mängel bei Vertragsschluss.

Rz. 5

Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung gilt für vorhandene Sach – und Rechtsmängel (vgl.u.a OLG Brandenburg, Urteil v. 6.11.2002, 3 U 182/01,ZMR 2003,907) unabhängig davon, ob der Vermieter sie kennt, und unabhängig davon, ob sie bereits hervorgetreten waren und eine schädigende Wirkung gezeigt haben (BGH, Urteil v. 21. 7. 2010, XII ZR 189/08, ZMR 2011,360). Kann der Vermieter die Räume deswegen nicht übergeben, weil er sie für dieselbe Zeit doppelt vermietet hat, haftet der Vermieter gem. § 536a Abs. 1 1. Alt. wegen eines anfänglichen Rechtsmangels gegenüber demjenigen (Zweit-) Mieter, dem er den Besitz nicht einräumen kann.

Hinweis

Haftung bei Untermiete

Hat der Hauptmieter die Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet und wird nach Kündigung des Haupmietverhältnisses der Untermieter vom Vermieter auf Räumung in Anspruch genommen, stellt dies einen Rechtsmangel des Untermietverhältnisses dar. Wird der Untermieter daraufhin in eine Notunterkunft eingewiesen, kann er die höheren erforderlichen Kosten hierfür bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Untermietmietverhältnis vom Untervermieter erstmals hätte gekündigt werden können, ersetzt verlangen (BGH, Urteil v. 21.6.2023, VIII ZR 303/21, WuM 2023,473).

Rz. 6

Es reicht aus, wenn eine Gefahrenquelle schon vorhanden war oder die Ursache vorlag, der Mangel latent vorhanden war (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08,a. a. O.). Dies gilt auch dann, wenn diese Gefahrenquelle damals noch nicht hervorgetreten und auch nicht erkennbar war. Vielmehr begründen auch geheime Mängel die Garantiehaftung des Vermieters (BGH NJW 1972, 944, 945; OLG Frankfurt/Main MDR 1985,1027). Für einen anfänglichen Mangel genügt es daher, dass bei Vertragsschluss nur die Ursachen der späteren Schädigung angelegt oder vorhanden waren (OLG Karlsruhe ZMR 1991,378; OLG Düsseldorf ZMR 1992,149; LG Köln WuM 1990,386).

Der Vermieter haftet für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen(LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997,64 S 68/97).Eine unvorschriftsmäßig verlegte elektrische Leitung, die geeignet ist, einen Kurzschluss zu verursachen und dadurch einen Brand herbeizuführen, stellt einen erheblichen Mangel der Mietwohnung auch dann dar, wenn sich die Leitung außerhalb der Mietwohnung in sonstigen Teilen des Gebäudes befindet (BGH NJW 1972, 944). Zu niedrige Balkontürschwellen als Schutz gegen vom Balkon eindringendes Regenwasser stellen einen anfänglichen Mangel dar, der Schadensersatzansprüche des Mieters begründet (LG Berlin GE 1987, 193). Auch eine fehlerhafte Entwässerungsanlage kann Schadensersatzansprüche des Mieters begründen (OLG Schleswig, Urteil v. 22.12.2021,12 U 10/21, BeckRS 2021, 47970), ebenso eine unzureichende Wärmedämmung (OLG München, Schlussurteil v. 1.12.1995, 21 U 3013/95, ZMR 1996,322) ein fehlerhaft installiertes Fenster (BGH, Urteil v. 21. 7. 2010, XII ZR 189/08, a. a. O.) oder unzureichender Einbruchsschutz (BGH, Urteil v. 7. 6. 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967; OLG Köln, Beschluss v. 17.3.2004, 16 Wx 48/04, NZM 2004, 385). Bei Vermietung eines Kellerraums zur Aufstellung und zum Verkauf von Möbeln haftet der Vermieter auch für – bei stärkeren Regenfällen – aus dem Kanalrevisionsschacht austretendes Wasser , wenn ihm diese Gefahr bekannt war ( OLG Düsseldorf ZMR 1988, 22).Vereinbaren die Mietparteien, dass der Vermieter die Räumlichkeiten in dem Zustand zur Verfügung stellt, wie der Mieter sie in Augenschein genommen hat, so ist dadur...