Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

1 Allgemeines

Rz. 1

Der Schadensersatz wegen Nichterfüllung (Gewährleistungsrecht im weiteren Sinne) besteht neben den Rechten aus § 536 ("unbeschadet der aus § 536 bestimmten Rechte"), sodass der Mieter neben der Minderung einen weiter gehenden Schaden geltend machen kann.

Im Verhältnis zu den allgemeinen Vorschriften (Allgemeiner Teil des Schuldrechts) verdrängt § 536a Abs. 1 1. Alt. die Regelung des § 311a erst nach Übergabe der Mietsache (BGHZ 136, 102; BGH, Urteil v. 4.5.2005, XII ZR 254/01 zu 7., GE 2005, 861 – Flächenabweichungen bei der Gewerbemiete; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, §536a Rn. 5).

Hinweis

Vertragsende

Nach Vertragsende ist § 536a unanwendbar, es sei denn, der Mieter hat ein begründetes Verlängerungsbegehren nach § 574 Abs. 1 abgegeben.

Ein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung wird durch § 536a nicht ausgeschlossen (vgl. allgemein: BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17, GE 2018, 633). Ob sich der vertragliche Ausschluss des Anspruchs aus § 536a Abs. 1 auch auf § 823 Abs. 1 erstreckt, ist durch Auslegung zu ermitteln.

§ 536a Abs. 1 1. Alt. statuiert eine Garantiehaftung des Vermieters, die demgemäß verschuldensunabhängig ist. § 309 Nr. 7a 1. Alt. schließt einen Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit insgesamt aus und bezieht sich demgemäß auch auf die angesprochene verschuldensunabhängige Garantiehaftung. Eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körper oder der Gesundheit ist dagegen verschuldensabhängig gestaltet. Dasselbe gilt für sonstige Schäden. Hier haftet der Verwender/Vermieter jedenfalls bei Vorsatz und grob fahrlässiger Pflichtverletzung. Für eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen wird ebenso gehaftet. Demgemäß kann (um auf der sicheren Seite zu sein) nur die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Mängel ausgeschlossen werden – es sei denn, es handelt sich um die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit. Für die sonstigen Alternativen des § 536a Abs. 1 kann die Haftung wegen leicht fahrlässiger Pflichtverletzung jedenfalls im Rahmen des § 309 Nr. 7b ausgeschlossen werden. Insgesamt ist jedoch bei derartigen Formularklauseln Vorsicht und Zurückhaltung geboten. Denn verstößt eine Klausel auch nur teilweise gegen die §§ 305 ff., ist die gesamte Klausel unwirksam (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion). Empfohlen werden kann daher nur ein Haftungsausschluss für anfängliche Mängel außerhalb der Körperverletzung.

Muster

Haftungsausschluss für anfängliche Mängel

Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB wird ausgeschlossen – es sei denn, es handelt sich um Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit. Ansonsten besteht ein Schadensersatzanspruch des Mieters für anfängliche Mängel nur dann, wenn der Vermieter deren Vorhandensein oder Nichtbeseitigung zu vertreten hat.

Rz. 2

In der Rechtsprechung ist auch ein formularvertraglicher Haftungsausschluss für nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Feuchtigkeitsschäden an Sachen des Mieters für zulässig erachtet worden (vgl. OLG Stuttgart, RE v. 11.4.1984, 8 RE-Miet 1/84, NJW 1984, 2226; LG Mönchengladbach, Urteil v. 19.3.1993, 2 S 318/92, ZMR 1993, 421).

2 Regelungsinhalt

Rz. 3

§ 536a Abs. 1 enthält drei Alternativen für einen Schadensersatzanspruch:

• verschuldensunabhängige Garantiehaftung bei anfänglichem Mangel
• nach Vertragsabschluss entstehender, vom Vermieter zu vertretender Mangel
• Verzug des Vermieters bei der Beseitigung des Mangels.

2.1 Anfänglicher Mangel

Rz. 4

Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags entscheidet darüber, ob § 536a Abs. 1 1. oder 2. Alt. zur Anwendung kommt. Maßgeblich ist der Mietvertrag, der rechtlich das Mietverhältnis begründen soll. Dazu reicht grundsätzlich auch ein formloser Vertrag, selbst wenn später noch ein förmlicher, schriftlicher Mietvertrag geschlossen wird. Anders mag der Fall zu beurteilen sein, wenn Einigkeit zwischen den Mietvertragsparteien besteht, dass es zur Begründung der gegenseitigen Rechte und Pflichten nur auf den förmlichen, schriftlichen Mietvertrag ankommen soll (der formlose demnach nur eine Verpflichtung bringen sollte, auch entsprechend den förmlichen Mietvertrag abzuschließen). Demgemäß sollte in einer derartigen Fallkonstellation im schriftlichen Mietvertrag darauf geachtet werden, dass auch zur Garantiehaftung des § 536a Abs. 1 1. Alt. eine Regelung getroffen wird, etwa dahin gehend, dass sich die Garantiehaftung nicht oder auch auf die Zeit zwischen Abschluss des formlosen bis zum förmlichen Mietvertrag erstreckt (vgl. dazu auch BGH, Urteil v. 22.1.1968, VIII ZR 195/65, NJW 1968, 885 [886]).

Hinweis

Haftung für vorhandene Mängel

Schließen die Mietvertragsparteien – auch anlässlich einer Verlängerung – einen neuen Vertrag, haftet der Vermieter für die zum Verlängerungszeitpunkt vorhandenen Mängel. Wechseln die Mieter mit Zustimmung des Vermieters haftet der Vermieter weiter für die Mängel bei Vert...