Brandenburgisches OLG Urteil vom 06.11.2002 - 3 U 182/01

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 02.11.2001; Aktenzeichen 1 O 277/01)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 18.07.2003; Aktenzeichen V ZR 435/02)

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das am 02. November 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 1 O 277/01 – wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer sonstigen, dem Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Bank mit Sitz im Inland oder einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse in Deutschland.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger verlangt – teils aus eigenem und teils aus abgetretenem Recht – von der Beklagten als Grundstückseigentümerin und Vermieterin Schadensersatz wegen eines Brandes in einem Werkstattgebäude, durch den unter anderem Sachen vernichtet worden sind, die er als gewerblicher Mieter und seine Mitarbeiter in das Objekt eingebracht haben.

Mit schriftlichem Vertrag vom 18. November 1997/01. Januar 1998 (Ablichtung GA I 17 ff.) hatte der Kläger zum Betrieb seines Personennahverkehrs-Unternehmens von der Beklagten 182 m² Gewerbefläche im Werkstattgebäude und 100 m² Freifläche auf dem Anwesen K. straße/Ecke M. Straße in … G. angemietet. In der Vertragsurkunde heißt es unter anderem:

„§ 7 …4. Die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Sachmängel (§ 538 BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen.”

„§ 21 …5. … Der Mieter schließt eine Inhaltsversicherung und betriebliche Haftpflichtversicherung ab. Diese sind dem Vermieter vorzulegen.”

Am 01. Juli 1998 brannte – kurz nach dem Tageswechsel – das Werkstattgebäude, in dem sich die vom Kläger gemieteten Gewerbeflächen befanden, vollständig aus. Der Sachverständige Dr.-Ing. … M. kam auf Seite 25 f. seines für das Polizeipräsidium … erstellen Gutachtens zur Brandursache vom 15. August 1998 (Kopie GA I 21, 45 f. = Original in Beiakte StA … (Az…, nach Bl. 12) zu folgendem Ergebnis:

„3. Als Brandausbruchbereich wurde der nicht begehbare Dachraum des Werkstattgebäudes zwischen den Aluminium-Wellblechplatten und den Wellfaserplatten, nördlicher Gebäudeabschnitt, etwa zwischen Fenster F5 und Fenster F8 ermittelt.

4. Eine Eingrenzung auf eine Brandausbruchstelle war aufgrund der Zerstörungsgrades im Brandausbruchbereich nicht möglich.

5. Nach Ausschluss anderer Möglichkeiten blieb als mögliche Zündquelle eine elektrische Fehlerleistung an der Elektroinstallation im Deckenbereich. Eine weitere Differenzierung bezüglich der Ursache für die elektrische Fehlerleistung war aufgrund des Zerstörungsgrades nicht möglich.”

Der Kläger hat vorgetragen, der Dachraum, in dem das Feuer ausgebrochen sei, gehöre nicht zur Mietsache, weil er – der Kläger – hinsichtlich dieses Gebäudeteils weder Zutritt noch die Möglichkeit zur Einsicht gehabt habe. Die Brandausbruchstelle liege deshalb im Gefahrenbereich der Beklagten. Diese treffe auch ein Verschulden an der Entstehung des Brandes, weil sie die gesetzlich vorgeschriebenen Überprüfungen der Elektroanlage – weder nach aufgrund Bestandsschutzes fortgeltenden TGL-Bestimmungen noch nach VDE-Vorschriften – habe vornehmen lassen. In dem Mietobjekt hätten sich Werkzeuge und Maschinen, Reinigungs- und Hilfsmaterial, Mess- und Spezialwerkzeuge sowie Fahrzeugersatzteile und Ausrüstungsgegenstände im Gesamtwert von DM 140.381,06 befunden (Einzelauflistung GA I 3 ff.). Diese seien nach dem Brand entweder vernichtet oder völlig unbrauchbar gewesen. Außerdem habe das Feuer Gegenstände im Gesamtwert von DM 4.759,85 zerstört, die Eigentum seiner – des Klägers – Angestellten G. W., J. R., M. V. und L. G. gewesen seien (Einzelaufstellung GA I 11 ff.). Diese hätten ihm durch Vereinbarungen vom 31. Mai 2001 (Kopien GA I 95 ff.) ihre Ersatzansprüche gegen die Beklagte abgetreten.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn DM 145.500,91 nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes ab 17. Juli 2001 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat eingewandt, die Brandursache stamme nicht aus einem ihr zurechenbaren Risikobereich. Ihren Vermieterpflichten sei sie – die Beklagte – ordnungsgemäß nachgekommen. Insbesondere habe sie die Mietsache warten und auf Schäden überprüfen lassen. Am 18. August 1997 sei – was durch eine Bestätigung nach § 5 Abs. 4 der Unfallverhütungsvorschrift „Elektrische Anlagen und Betriebsmittel” (VBG 4) belegt werde (Kopie GA I 107) – durch die E. GmbH eine Instandsetzung der Elektroanlage in der Werkstatt vorgenommen worden. Kleinere Instandhaltungen – wozu auch die Wartung der Leitungen für Elektrizität zähle – hätten na...