Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.3 Zahlung der Miete

8.3.1 Zeitpunkt

Rz. 104

Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gem. § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnraummiete handelt. Diese Regelung ist allerdings nicht zwingend, so dass abweichende Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien möglich bleiben (hier wird auf die Situation bei Hotels oder Ferienwohnungen hingewiesen).

Leider sorgt der Gesetzgeber nun wieder für ein wenig Unübersichtlichkeit, indem er gem. § 579 für die Miete eines Grundstücks und für bewegliche Sachen die Fälligkeit der Miete auf das Ende der Mietzeit verlegt. Nach § 579 Abs. 2 gilt allerdings dann für Mietverhältnisse über Räume, also demgemäß auch für die Geschäftsraummiete, wiederum § 556b Abs. 1 entsprechend, ist also die Miete wiederum am Beginn des Monats zu entrichten.

8.3.1.1 Vorauszahlungsklausel

Rz. 105

Wie bereits dargestellt, sind die bisher schon üblichen Vorauszahlungsklauseln jetzt quasi gesetzlich gebilligt; der Gesetzgeber hat insofern die übliche vertragliche Regelung gesetzlich festgeschrieben. Damit entfällt auch das bisherige Problem des Zusammentreffens aller Vorfälligkeitsklauseln mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel (vgl. zur bisherigen Rechtslage Schach in Kinne/Schach, Mietvertragsrecht, 2. Aufl., § 535 Rn. 52). Aufrechnungsregelungen sind jetzt auch vom Gesetzgeber zu Gunsten des Mieters in § 556b normiert, wonach der Mieter entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen, Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556b Abs. 2). Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsklauseln.

8.3.1.2 Rechtzeitigkeitsklausel

Rz. 106

Gemäß § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 ist grundsätzlich der Leistungsort der Wohnsitz des Schuldners/Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher darauf an, wann der Mieter das zur Übermittlung der Miete seinerseits Erforderliche getan hat. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, GE 2017, 99).

Im Lastschriftverfahren, das auch in AGB vereinbart werden kann, hat der Mieter alles ihm Obliegende getan, wenn er am Fälligkeitstag für eine ausreichende Kontendeckung sorgt. Solange das der Fall ist, kommt er nicht in Verzug (OLG Stuttgart, Urteil v. 2.6.2008, 5 U 20/08, ZMR 2008, 967; LG Berlin, Urteil v. 11.1.2008, 63 S 225/07, ZMR 2008, 971). Der Vermieter kann eine Vereinbarung über eine Lastschriftabrede aus wichtigem Grund einseitig widerrufen. Solange der Widerruf nicht erfolgt, kann sich der Mieter darauf verlassen, dass die Miete per Lastschriftverfahren eingezogen wird. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit wegen Zahlungsverzug gekündigt hat und diese Kündigung durch nachträgliche Zahlung nach § 569 Abs. 3 BGB unwirksam geworden ist (LG Berlin, Urteil v. 11.1.2008, 63 S 225/07, a. a. O.).

Die Verzögerungsgefahr, d. h. das Risiko, dass das Geld trotz rechtzeitiger Vornahme der Handlung beim Vermieter verspätet eingeht, geht zu Lasten des Vermieters als Gläubiger. § 270 Abs. 1, wonach der Schuldner im Zweifel Geld auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln hat, besagt nichts zum Leistungs-/Erfüllungsort.

Auch in diesem Zusammenhang sind abweichende Vereinbarungen zulässig und üblich. Diese gehen dahin, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes beim Vermieter ankommt. Die Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarung auch in AGB wird im Hinblick auf § 307 überwiegend bejaht (OLG Koblenz, Urteil v. 13.10.1992, 3 U 637/92, MDR 1993, 213; LG Berlin, Urteil v. 6.10.1992, 65 S 411/91, WuM 1992, 605; LG Kassel, WuM 1992, 605). Geäußerte Bedenken dagegen (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 492) mit dem Argument, dem Mieter würde das Risiko der Transportgefahr auferlegt, die Klausel verstoße auch gegen das Transparenzverbot, überzeugen im Hinblick auf die für den juristischen Laien kaum verständliche Regelung in §§ 269, 270, vor allem wegen § 270 Abs. 1 nicht. Darauf hinzuweisen ist allerdings, dass bei einem Zusammenhang mit einer unwirksamen Aufrechnungsverbotsklausel und einer Vorauszahlungsklausel auch diese Bedingung unter die Unwirksamkeit insgesamt einer derartigen Regelung fallen wird.

Die Rechtzeitigkeitsklausel gilt n...