OLG Stuttgart Urteil vom 02.06.2008 - 5 U 20/08

Leitsatz (amtlich)

1. Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist. Anders verhält sich die Sachlage nur dann, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wären, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte.

2. Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs verstößt gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter bei einem lange Zeit unproblematischen Verhältnis bei Auftreten von Zahlungsschwierigkeiten sich zunächst mit dem Mieter einvernehmlich auf kurzfristige Ratenzahlungen verständigt, die auch eingehalten werden, und er so die Zahlungsverzögerungen hinnimmt, dann jedoch bei unveränderter Sachlage gleichartige Zahlungsverzögerungen ohne vorherige Abmahnung oder Warnung zum Anlass für eine außerordentliche Kündigung nimmt.

Normenkette

BGB §§ 242, 269-270, 286

Verfahrensgang

LG Stuttgart (Urteil vom 25.01.2008; Aktenzeichen 33 O 115/2007 KfH)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Vorsitzenden der 33. KfH des LG Stuttgart vom 25.1.2008 - 33 O 115/07 KfH - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für beide Instanzen:

Antrag Ziff. 1: 102.231,36 EUR

Antrag Ziff. 2: 2.905,44 EUR

Summe: 105.136,80 EUR

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer zum Betrieb eines Metzgereifachgeschäftes vermieteten Ladenfläche nebst Lager (Nebenfläche) im Einkaufszentrum B. in S.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Die Verwaltung des Einkaufszentrums wird von der E

durchgeführt. Mit Mietvertrag vom 26.2./30.11.1999 (Anl. K 3 und K 4), sowie durch Nachtrag vom 16.1./1.2.2002 (Anl. K 5) mietete ursprünglich die Metzgerei R. die oben genannten Laden- unebenflächen an. Die Beklagte trat in dieses Mietverhältnis durch Nachtrag Nr. 3 (Übertragungsvereinbarung Anl. K 6) vom 30.10.2002/14.9.2002 auf Mieterseite ein. Die Parteien vereinbarten darin, dass das ursprüngliche Mietverhältnis mit Wirkung zum 1.7.2002 rückwirkend auf den Nachmieter, die Beklagte, übergeht.

Der Mietvertrag aus dem Jahre 1999 wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen (Ziff. 3.2. der Anl. K 3). Der Mietbeginn sollte "voraussichtlich" im Herbst 2001 oder Frühjahr 2002 sein (vgl. Ziff. 3.1. Anl. K 3). Der monatliche Nettomietzins für die Ladenfläche und das Lager belief sich ab Mai 2007 auf insgesamt netto 7.362,53 EUR (Anl. K 8). Die Bruttogesamtmiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen und Umsatzsteuer liegt bei 9.962,68 EUR. Nach Ziff. 5.6.1. des Mietvertrages Teil B (Anl. K 4) ist die Gesamtmiete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Nach dem Mietvertrag war die Klägerin berechtigt, von der Beklagten die Einrichtung eines Lastschriftabbuchungsverfahrens zu ihren Gunsten zu verlangen (Ziff. 5.6.2. des Mietvertrages Teil B (Anl. K 4)). Dieses Lastschriftabbuchungsverfahren wurde dann seitens der Beklagten zugunsten der Klägerin am 15.12.2003 eingerichtet (Anl. K 14). Die Klägerin zog daraufhin die Monatsmiete für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten in S. sowie für eine weitere Gewerbefläche der Klägerin im Einkaufszentrum B. in L., die die Beklagte unter gleichgelagerten Konditionen ebenfalls angemietet hat, von einem Konto der Beklagten bei der Landesbank ein. Der Lastschrifteinzug verlief bis einschließlich Januar 2007 problemlos.

Wegen Liquiditätsproblemen bei der Beklagten kam es von Februar bis einschließlich Mai 2007 zu Lastschriftrückgaben im Hinblick auf die Mietzinsen für die Mietflächen der Beklagten im B. L. Für die streitgegenständlichen Mietflächen in S. konnte lediglich die Miete für März und April 2007 nicht - mangels Deckung auf dem im Haben zu führenden Konto der Beklagten - per Lastschrift abgebucht werden.

Im Zusammenhang mit den fehlgeschlagenen Lastschriftabbuchungen fanden Telefonate, u.a. im Juni 2007, zwischen der Mitarbeiterin der Buchhaltung der E., der Zeugin Eh., und dem Leiter der Buchhaltung der Beklagten, dem Zeugen Bo., statt. Unstreitig wurden dabei Termine für die Nachentrichtung der Mietzinsen vereinbart, sowie teilweise die Verrechnung mit dem Guthaben der Beklagten auf dem Kundenkartenkonto der Klägerin besprochen. Die rückständigen Mieten wurden entsprechend diesen Absprachen von der Beklagten dann durch Überweisung und Verrechnung mit dem Kundenkartengu...