Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.6.3 Vermieter als Verpflichteter

Rz. 189

Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00).

Der Mieter hat also gegen den Vermieter den Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2, kann diesen gerichtlich durchsetzen und ihn dann vollstrecken. Es handelt sich um eine vertretbare Handlung, so dass der Mieter nach § 887 ZPO von dem Prozessgericht ermächtigt werden kann, auf Kosten des Vermieters die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Dazu kann er auch Vorauszahlung der entsprechenden Kosten verlangen, über die dann abzurechnen ist.

Der Mieter hat den Leistungsanspruch auch dann, wenn er eine unrenovierte Wohnung übernimmt, den schlechten Renovierungszustand der Wohnung also kennt. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der Mieter in die Wohnung zieht und den Zustand über längere Zeit nicht rügt, also keine Ansprüche geltend macht. Das kann als Billigung eines vertragsgemäßen Zustandes angesehen werden mit der Folge, dass der Erfüllungsanspruch später nicht mehr geltend gemacht werden kann.

Der Vermieter ist trotz wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen, wenn diese durch Einwirkungen auf die Mietsache notwendig werden, die nicht vom Mieter zu vertreten sind. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Malerarbeiten nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder um die Beseitigung von Wasserschäden, die der Vermieter zu vertreten hat. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob sich der Mieter dann einen Vorteilsausgleich unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" zurechnen lassen muss, wenn er selbst die Wohnung nicht in einem renovierungsgerechten Zustand erhalten hatte. Der dogmatische Ansatz dafür ist zweifelhaft, da das Institut der Vorteilsausgleichung in den Bereich des Schadensersatzrechtes gehört. Das LG Berlin will daher die Grundsätze entsprechend anwenden, weil nur so ein sachgerechter Ausgleich geschaffen werden könne (LG Berlin, NJW-RR 1997, 265 in Abkehr von LG Berlin, WuM 1987, 147). Da die Vorteilsausgleichung auch im Schadensersatzrecht letztlich einen gerechten Interessenausgleich bringen will (§ 242), ist die entsprechende Anwendung für vorliegende Fälle durchaus gerechtfertigt, jedenfalls dann, wenn wegen der Gleichmäßigkeit der Farbgestaltung bzw. Tapetenart eine Renovierung von Räumen insgesamt notwendig wird, obwohl sich der eigentliche Schaden nur auf kleinere Flächen bezieht.

Rz. 190

In welcher Art und Weise der Vermieter als Verpflichteter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, ist bisher relativ unklar. Gerichtsentscheidungen sind dazu nicht ersichtlich.

Jedenfalls muss aber der Vermieter die Schönheitsreparaturen in gleicher Weise ausführen, wie sie auch der Mieter bei wirksamer Überwälzungsklausel hätte durchführen müssen. Die Rechtsprechung zu Pflichten des Mieters bei wirksamer Überwälzungsklausel gilt also spiegelbildlich auch für die Pflicht des Vermieters. Das bedeutet, dass auch der Vermieter keine Fachhandwerkerrenovierung zu liefern hat, also auch in Eigenleistung oder durch handwerklich geschickte Laien renovieren lassen darf, allerdings natürlich auch fachgerecht in mittlerer Art und Güte arbeiten (lassen) muss.

Spannender wird das zur Frage der Wahl von Farbe und Materialien. Der Vermieter darf sicher nicht schreiende Farben wie pink, rosa oder dgl. verwenden und/oder wenig zeitgemäße Tapeten ankleben, denn hier würde zumindest das Schikaneverbot (§ 226) entgegenstehen. Es sind neutrale, helle Farben und Tapeten zu verwenden. Umgekehrt kann allerdings der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter ihm die Auswahl der Tapeten und Farben überlässt. Die Situation ist hier anders als in dem Fall, in dem bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel zulasten des Mieters der Vermieter von seinem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis durchsetzen will. Da es im letzteren Fall um Schönheitsreparaturen des Mieters und nicht des Vermieters geht, die allerdings der Vermieter im Wege der Ersatzvornahme durchführt, hat der Mieter dann das Recht, auch auf die Art und Weise der Schönheitsreparaturen Einfluss zu nehmen.

Rz. 191

Der Instandhaltungsanspruch des Mieters nach § 535 bezieht sich im Grundsatz auch auf Gemeinschaftsanlagen außerhalb der gemieteten Wohnung, also auch auf das Treppenhaus. Streitig ist in diesem Zusammenhang allerdings, welcher malermäßige Zustand geschuldet wird, da es sich nur um Flächen handelt, die mitbenutzt werden können, aber nicht zu dem gemieteten Wohnbereich gehören. Es ist daher sachgerecht, den Vermieter zur Renovierung nur dann zu verpflichten, wenn der Zustand insgesamt unzumutbar ist. Das hängt allerdings auch von der Wohnlage insgesamt unter Berücksichtigung der zu zahlenden Mi...