LG Berlin Urteil vom 17.02.1987 - 63 S 116/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorleistungspflicht des Vermieters für Instandsetzungsarbeiten

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Vermieter ist verpflichtet, bei einem Wasserschaden die Mietwohnung instandzusetzen. Solange er diese Arbeiten nicht durchführt, sind Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchzuführen hat, nicht fällig. Der Mieter muß auch ersparte Schönheitsreparaturen nicht ausgleichen.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Als Folge von Baumaßnahmen am Haus kam es im Zusammenhang mit einem stärkeren Regenfall im November 1983 zu Wassereinbrüchen in die Wohnung der Klägerin. Mit der Klage begehrt die Klägerin Beseitigung des Wasserschadens.

Die Beklagten behaupten, aufgrund des am 1.4.1950 abgeschlossenen Mietvertrages sei die Klägerin verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen. Eine Besichtigung der Räume habe ergeben, daß in allen drei Zimmern eine uralte Jahrzehntetapete an den Wänden sich befinde, die völlig verdreckt und vergraut sei. Auch der Deckenbelag sei schadhaft. Die Fußböden seien zu reinigen und mit einem neuen Anstrich zu versehen. Der Zustand des Flures entspreche dem der Zimmer und die Türen in der Wohnung seien verschmutzt und vergraut; der Anstrich sei nicht mehr deckend. Die Klägerin habe die Durchführung der Schönheitsreparaturen abgelehnt.

Widerklagend machen die Beklagten gemäß Sachverständigengutachten 5360 DM Schadensersatz geltend.

Entscheidungsgründe

Das AG hat die Beklagten zu Recht zur Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verurteilt und den mit der Widerklage geltend gemachten Schadensersatzanspruch für unbegründet gehalten.

Die Beklagten sind gem. § 536 BGB verpflichtet, die durch den Wassereinbruch sowie die Neuverlegung der Leitungen entstandenen Schäden in der Wohnung der Klägerin zu beseitigen. Sie können sich nicht darauf berufen, daß die Klägerin die ihr gem. § 17 des Mietvertrages auferlegte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jahrelang unterlassen hat. Ein Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 BGB besteht schon deshalb nicht, weil die Beklagten mit ihrer Instandsetzungsverpflichtung vorleistungspflichtig sind. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB scheidet aus, weil den Beklagten kein fälliger Gegenanspruch zusteht. Die Beklagten können von der Klägerin die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verlangen, weil die Wohnung der Klägerin zum überwiegenden Teil aufgrund der von den Beklagten zu vertretenden Schäden instandsetzungsbedürftig ist. Angesichts dieser Umstände ist der vertragliche Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht fällig. Zwar sind die Türen und der Fußboden von dem Wasserschaden nicht betroffen, jedoch rechtfertigt dies noch keinen Anspruch der Beklagten auf eine Teilrenovierung. Aufgrund der umfangreichen Instandsetzungsarbeiten in sämtlichen Räumen und den damit verbundenen Schmutzbeeinträchtigungen kann der Klägerin eine vorherige Teilrenovierung nicht zugemutet werden. Soweit sich die Beklagten darauf berufen, daß sich die Klägerin wegen der jahrelangen Unterlassung der Schönheitsreparaturen vertragsuntreu verhalten habe, kommt es darauf nicht an, da jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt wegen der Instandsetzungsbedürftigkeit der Wohnung keine Fälligkeit der Schönheitsreparaturen festgestellt werden kann. Der etwaige Vorteil, den die Klägerin durch die Instandsetzungsmaßnahmen und die damit verbundenen Malerarbeiten erlangt, kann der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung gelten nach ständiger Rechtsprechung nur für Schadensersatzansprüche (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB-Komm., 44. Aufl., Vorbem. 7 f zu § 249 BGB). Für den geltend gemachten Instandsetzungsanspruch gem.. § 536 BGB, mit dem die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verlangt wird, finden diese Grundsätze keine Anwendung. Zudem ist den Beklagten durch das angefochtene Urteil keine vollständige Renovierung auferlegt worden. Das AG ist nur von der Instandsetzungsbedürftigkeit der durch Wassereinbruch und Neuverlegung der Leitungen verursachten Schäden ausgegangen. Soweit die Beklagten dazu verurteilt worden sind, die Decken vollständig malermäßig zu behandeln, ist dies angesichts des erheblichen Schadensumfangs gerechtfertigt.

Hinsichtlich des mit der Widerklage geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen kann es dahingestellt bleiben, ob dieser Anspruch während des bestehenden Mietverhältnisses ohnehin ausgeschlossen ist, da - wie bereits oben ausgeführt - die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nicht gegeben sind.

Dem in der Berufungsinstanz noch gestellten Hilfsantrag kann ebenfalls nicht stattgegeben werden. Den Beklagten steht gegenüber der Klägerin kein Zahlungsanspruch wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen zu. Abgesehen davon, daß die Klägerin aufgrund der den Beklagten auferlegten Instandsetzungsarbeiten lediglich e...