Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.2 Schönheitsreparaturen – Geschmack des Vermieters/Mieters

Rz. 167

Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet.

Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparaturen überbürdet worden sind, ist die Situation anders. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der den Gesamteindruck einer ( frisch) renovierten Wohnung vermittelt; es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch nicht die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Nutzung erreicht. (LG Berlin, Urteil v. 27.7.2021, 65 S 264/20, ZMR 2022, 37). Es kommt – wenn es um die Rückgabe der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses geht – nicht mehr auf seinen Geschmack an, sondern hier ist die Wohnung im Hinblick auf ein Nachmietverhältnis zu dekorieren. Grundsätzlich gilt auch das Erfordernis der Ausführung nach mittlerer Art und Güte mit der Folge, dass die Wohnung für einen "mit durchschnittlichem Geschmackssinn behafteten" Nachmieter hinnehmbar ist (vgl. auch Emmerich, in NZM 2000, 1161). Der Wohnraummieter darf die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende nicht in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgeben, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12, NZM 2014,72; AG Paderborn, Urteil v. 3.12.2020, 57 C 44/20, ZMR 2021, 249). Die Rückgabe der Wohnung mit kräftigen Latexfarben an verschiedenen Wänden stellt eine Vertragsverletzung dar, die zum Schadensersatz verpflichtet, unabhängig davon, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat (LG Wuppertal, Urteil v. 16.7.2020, 9 S 18/20, GE 2020, 1052). Die Bandbreite geschmacklicher Einschätzungen ist relativ groß. Im Wesentlichen geht es darum, bestimmte Spitzen geschmacklicher Verirrungen einzugrenzen, wobei der verpflichtete Mieter nicht gehalten ist, den "Anweisungen" des Vermieters Folge zu leisten. Entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingungen, in denen z. B. der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung grundsätzlich mit Raufaser zu tapezieren und mit weißer Dispersionsfarbe zu überstreichen, Fenster und Türen (abgesehen von Naturholz) weiß zu streichen, bestimmte Lacke oder dgl. zu verwenden, sind an § 307 zu messen (nach LG Berlin, Urteil v. 10.1.2006, 64 S 394/05, GE 2006, 1039, ist das "Farbdiktat Weiß" unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist). Übernimmt der Mieter die Wohnung allerdings in einer bestimmten Dekoration (Mustertapete oder Raufasertapete mit Dispersionsfarbe überstrichen), war nach bisheriger Ansicht eine AGB, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Dekorationsart beizubehalten und nicht zu ändern, wirksam.

Hier setzt jetzt auch die neuere Rechtsprechung des BGH ein: Unabhängig von sog. (unwirksamen) starren Fristenplänen, die zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen, können auch unwirksame Ausführungspflichten zur Art und Weise der Dekoration die Überwälzungsklauseln kippen mit der Folge, dass die Vermieterpflicht nach § 535 zur Instandhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eintritt.

Rz. 168

Die Klausel im Formularmietvertrag, nach der bei der Durchführung der dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von einer "üblichen Ausführungsart" oder der "bisherigen Ausführungsart" abgewichen werden darf, ist intransparent und auch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Beschluss v. 20.3.2012, VIII ZR 192/11, WuM 2012, 312; BGH, Beschluss v 14.12.2010, VIII ZR 143/10, GE 2011, 263). Die Klausel ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (LG Berlin, Urteil v. 29.55.2007, 63 S 442/06, GE 2007, 845). Dasselbe gilt für eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsraum enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf (OLG Brandenburg, Urteil v. 6.12.2022, 3 U 132/21, GE 2023, 191; KG Berlin, Beschluss v. 17.5.2010, 8 U 17/10, GE 2011, 480).

Rz. 169

Auch eine Formularklausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten" auszuführen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat (BGH, Urteil v....