Brandenburgisches OLG Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 132/21

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 11.11.2021 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam, Az. 4 O 134/19, hinsichtlich des Verzinsungsanspruchs in Ziff. 1 des Tenors abgeändert und insofern wie folgt neugefasst:

Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an den Kläger 2.556,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.416,34 EUR ab dem 01.03.2019 bis zum 16.07.2019, aus weiteren 1.708,17 EUR ab dem 05.03.2019 bis zum 16.07.2019, aus 3.410,34 EUR ab dem 17.07.2019 bis zum 14.03.2020 und aus 2.556,13 EUR seit dem 15.03.2020 zu zahlen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Dieses Urteil und die angefochtene Entscheidung sind vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen, soweit der Kläger von der Beklagten zu 1 die Erstattung von Kosten in Höhe von 4.494,91 EUR wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf der Grundlage von § 12 Abs. 4 Satz 2 des streitgegenständlichen Mietvertrags verlangt.

6. Der Berufungsstreitwert beträgt 5.821,11 EUR.

Gründe

I. Der Kläger macht Mietzins- und Schadenersatzansprüche aus einem beendeten Geschäftsraummietverhältnis geltend.

Die Beklagte zu 1 mietete zum 01.12.2009 von der Rechtsvorgängerin des Klägers Gewerberäume im 1. OG des Gebäudes ...str. 6 in W... . Das Mietverhältnis wurde mit einer festen Laufzeit von zunächst drei Jahren fest abgeschlossen und verlängerte jeweils um ein Jahr, soweit es nicht spätestens sechs Monate vor Vertragsende gekündigt würde. In § 12 des Mietvertrags regelten die Parteien die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen des Objekts. Deren Vornahme sollten gemäß Abs. 2 der genannten Vorschrift dem Mieter obliegen. § 12 Abs. 3 S. 1 des vom Vormieter vorformulierten, einseitig gestellten Mietvertrages lautet: "Alle Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume ... hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten durchführen zu lassen." § 12 Abs. 4 des Mietvertrags ist wie folgt gefasst: "(1) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen). (2) Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen." Vertragsänderungen sollten nach § 20 Abs. 2 S. 2 des Mietvertrages der Schriftform bedürfen.

Mit Nachtragsvereinbarung vom 14.01.2011 mietete die Beklagte zu 1 weitere Räumlichkeiten hinzu. Die Vertragslaufzeit wurde nunmehr bis zum 31.03.2016 fest vereinbart mit gleichlautender Klausel zur Laufzeitverlängerung (vgl. die Anlage A1 zur Klageschrift).

Auf eine schriftliche Mitteilung der Beklagten vom 22.12.2015, dass sie ihre Steuerkanzlei ab dem 02.01.2015 mit ihrem Ehemann in Form einer Partnerschaftsgesellschaft weiterbetreiben werde, reagierte der Kläger nicht.

Mit Schreiben vom 26.09.2018 kündigten die Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.03.2019 (Bl. 31 GA). Weitere außerordentliche Kündigungen erfolgten mit Schreiben vom 20.12.2018 (Bl. 32 GA) wegen angeblich unerlaubter Zutrittsverschaffung zu den Mieträumen und vom 28.12.2018. Zum Ende Dezember 2018 erhielt der Kläger die Schlüssel zu den Mieträumlichkeiten zurück.

Der Kläger widersprach den außerordentlichen Kündigungen und forderte die Beklagte(n) mit Schreiben vom 15.01.2019 auf, "die Räume zu säubern, nötige Instandsetzungen vorzunehmen und die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen"; die vorgeblich geschuldeten Arbeiten listete das Schreiben im Anschluss im einzelnen auf (Anlage A5, Bl. 33 ff GA).

Seit Januar 2019 zahlten die Beklagten keine Miete mehr.

Der Beklagten stehen Guthaben aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für 2017 und 2018 in Höhe von 1.558,08 EUR und 854,21 EUR zu. Sie leistete bei Vertragsbeginn zudem eine Mietkaution in Höhe von 1.419,12 EUR. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 ergab eine Nachzahlung von 1.557,25 EUR.

Der Kläger rechnet die Rückzahlungsansprüche der Beklagten mit einem erstrangigen Teilbetrag von 627 EUR auf Reinigungskosten und den Restbetrag mit den geltend gemachten Kosten für Malerarbeiten auf. Die Beklagte zu 1 widersprach der Aufrechnung und rechnet ihrerseits mit den ihr zustehenden Ansprüchen gegen die Klageforderung auf.

Mit der Klage werden ein Restbetrag - nach Aufrechnung - der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 4.494,91 EUR, offene Mieten für Januar bis März 2019 in Höhe von 5.124,51 EUR sowie Kosten für die Entfernung einer Trennwand in Höhe von 2.346,70 EUR, insgesamt Zahlungen in Höhe von 11.966,12 EUR geltend gemacht.

Der Kläger hat sich erstinstanzlich auf di...