LG Berlin Urteil vom 10.01.2006 - 64 S 394/05

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 05.08.2005; Aktenzeichen 16 C 555/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 05. August 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 16 C 555/04 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

A. Die Berufung des Klägers ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

1. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen in Bad und Küche i.H.v. 234,84 EUR gemäß §§ 280, 281 BGB.

Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten ist unwirksam, womit es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt, wonach der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten hat und der Mieter gemäß § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist zwar grundsätzlich wirksam und insbesondere nicht nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB nichtig (BGHZ 92, 363 ff.). Selbst bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253 ff.) und es sich nicht um einen “starren” Fristenplan handelt (BGH NJW 2004, 2586). Nach diesen Grundsätzen begegnen die Regelungen in § 4 Ziffer 6 und § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags für sich keinen Bedenken.

Die Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen folgt aber vorliegend aus dem Zusammenhang mit dem maschinenschriftlichen Zusatz in § 23 des Mietvertrags, nach dem bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müssen. Auch wenn die Klausel nicht so zu verstehen ist, dass der Mieter bei Vertragsende diese Elemente frisch mit weißer Farbe zu streichen hat, so ist sie geeignet, den Beklagten unabhängig von dem Zustand der Dekoration und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Bei der hier in Frage stehenden Farbwahlklausel wäre der Mieter, der im Rahmen seines rechtlichen Dürfens einen Raum einheitlich in hellen Pastellfarben streicht, gezwungen die Decke bei Auszug weiß zu streichen, auch wenn diese noch nicht reparaturbedürftig wäre. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Eine mietvertragliche Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, ist nach gefestigter Rechtsprechung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 AGBG a.F.) unwirksam (BGH NJW 1998, 3114 f.; OLG Hamm NJW 1981, 1049 = ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt a. M. NJW 1982, 453 = WuM 1981, 272). Darüber hinaus ist anerkannt, dass auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können, was erst recht gilt, wenn bereits eine der Klauseln für sich unwirksam ist (BGHZ 127, 245 [253 f.] = NJW 1995, 254; BGH NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594). Von daher ist für das vom Kläger angeführte “blue-pencil-princip” kein Raum. Im Falle der Kombination einer unzulässigen Endrenovierungsklausel mit einer für sich unbedenklichen Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, ist die gesamte Überbürdung unwirksam (BGH NJW 2003, 2234 f. = NZM 2003, 594; BGH NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755; BGH NJW 2005, 2006 ff.). Da die die Renovierungspflicht des Beklagten betreffende Klausel in § 23 des Mietvertrags unwirksam ist, ist hier die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH NJW 2003, 2234 f.).

Wegen der geforderten Mehrwertsteuer fehlt es zudem an dem Nachweis, dass diese angefallen ist (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB).

2. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Zahlung einer zeitanteiligen Entschädigung i.H.v. 1.919,57 EUR für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bezüglich der Wohnung im Übrigen aus der Quotenklausel in § 4 Ziffer 6 des Mietvertrags. Die Klausel knüpft an die Überbürdung der Sch...