Leitsatz (amtlich)
Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird.
Normenkette
BGB § 307; BGB § 535; AGBG § 9
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 07.11.2003; Aktenzeichen 2/17 S 38/03)
AG Frankfurt am Main ()
Tenor
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des LG Frankfurt/M. v. 7.11.2003 wird zurückgewiesen.Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in F.; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags v. 15.10.1979 enthält u.a. folgende Regelung:
"Der Mieter ist insbes. verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. ...
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre,
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."
Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses im November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie mit Schreiben v. 20.12.2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam.
Der Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 EUR als Vorschuss für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im Revisionsverfahren unvertreten geblieben.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da die Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309 Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jahren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbundenen Beweislastumkehr, dass tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den Mieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, dass "mindestens" nach Ablauf der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abgeschnitten, dass sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand befänden, etwa auf Grund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309 Nr. 5 BGB unwirksam.
II.
Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klägers ist daher zurückzuweisen.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschusszahlung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, dass § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGH v. 19.9.1986 - V ZR 72/85, BGHZ 98, 256 [258] = MDR 1987, 130; v. 5.11.1996 - XI ZR 274/95, BGHZ 134, 42 [45]; Urt. v. 19.3.2003 - VIII ZR 135/02, MDR 2003, 799 = BGHReport 2003, 777 = WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607, unter II 1a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGH v. 17.12.1987 - VII ZR 307/86, BGHZ 102, 384 [389 f.] = MDR 1988, 401; Urt. v. 23.5.2003 - V ZR 393/02, MDR 2003, 1040 = BGHReport 2003, 981 = WM 2003, 1967, unter II 1a; Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 90/02, BGHReport 2004, 421 = WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262, unter II 1, jeweils m.w.N.).
Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, mindestens aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsregelung ist gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (vgl. BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 [263 f.] = MDR 1987, 927).
a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg ZMR 2000, 539 [540 f.]; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 223 f.; Voelskow in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rz. 104; Häublein, ZMR 2000, 139 [141]; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3 Rz. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rz. 1070 m.w.N.).
Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemessene Benachteiligung ist gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 = MDR 1985, 400; v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rz. 68; Häublein, ZMR 2000, 139 [141]). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.
b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fn. 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedr. bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rz. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGH v. 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363 [368 f.] = MDR 1985, 400; v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 [263 f.] = MDR 1987, 927). Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Nebenräumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffassung, dass die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei bzw. fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insb. fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 223 f.; und eingehend AG Gießen WuM 2002, 212 [213]; vgl. auch die in Anlage 5 zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angegebenen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedr. bei Lützenkirchen, ZMR 1998, 605 [606]). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.
c) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision angeführten Urt. v. 25.6.2003 (BGH v. 25.6.2003 - VIII ZR 335/02, BGHReport 2003, 1193 = MDR 2003, 1349 = NJW 2003, 3192) hat der Senat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Unwirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits auf Grund eines Summierungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab (BGH v. 25.6.2003 - VIII ZR 335/02, BGHReport 2003, 1193 = MDR 2003, 1349 = NJW 2003, 3192, unter III 3). In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urt. v. 3.6.1998 (BGH v. 3.6.1998 - VIII ZR 317/97, MDR 1998, 1155 = NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt v. 25.9.1997 - 1 U 41/96, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfahrensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formularklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegenden Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die Formularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des Verfahrens, so dass der Senat hierüber nicht entschieden hat.
3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124; LG Hamburg v. 5.3.1992 - 307 S 323/91, WuM 1992, 476; LG Köln v. 16.3.1989 - 1 S 339/88, WuM 1989, 506; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rz. 221; a.A. Häublein, ZMR 2000, 139 [142 f.]; Lützenkirchen, ZMR 1998, 605 [608] jeweils m.w.N.). Die in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (BGH, Urt. v. 25.6.2003 - VIII ZR 344/02, BGHReport 2003, 1259 = MDR 2003, 1348 = NJW 2003, 2899, unter II 2 m.w.N.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hätte ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristenplans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
III.
Da sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist, ist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil - mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Fundstellen
- Haufe-Index 1202679
- NJW 2004, 2586
- NWB 2004, 2635
- BGHR 2004, 1334
- DWW 2004, 221
- EBE/BGH 2004, 258
- EBE/BGH 2004, 2
- EWiR 2005, 15
- JurBüro 2005, 52
- NZM 2004, 653
- ZMR 2004, 736
- JA 2005, 1
- JuS 2004, 1008
- MDR 2004, 1290
- MK 2004, 163
- WuM 2004, 463
- WuM 2010, 461
- GV/RP 2005, 345
- Info M 2004, 10
- KomVerw 2005, 145
- MietRB 2004, 314
- RdW 2004, 751
- RÜ 2004, 457
- ZGS 2004, 326
- ZGS 2009, 356
- FuBW 2005, 281
- FuHe 2005, 272
- IWR 2004, 64
- JWO-MietR 2004, 249
- KammerForum 2004, 319