KG Berlin Beschluss vom 28.08.2008 - 8 U 99/08

Leitsatz (amtlich)

Zum Ausschluss von Modernisierungsarbeiten wegen vorhergehender Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen.

Normenkette

BGB § 554 Abs. 2 S. 1

Tenor

Die Klägerin hat die Kosten der ersten und zweiten Instanz zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz wird auf 1.055,04 EUR festgesetzt.

Gründe

1. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war gem. § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur noch über die Kosten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Dies führte zu einer Auferlegung der Kosten auf die Klägerin. Denn bei streitigem Fortgang des Verfahrens hätten aller Voraussicht nach die Beklagten obsiegt.

Abweichend von der Auffassung des AG stand der Klägerin gegen die Beklagten kein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB zu.

Es kann dahin stehen, ob der beabsichtigte Austausch der von den Beklagten im Jahr 1997 eingebauten Gasetagenheizung in eine neue Gasetagenheizung bereits keine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von Energie im Sinne dieser Vorschrift darstellte (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26.9.2002, 67 S 84/02, in MM 2003, 193 f. zum geplanten Anschluss an eine Zentralheizung bei vorhandener Gasetagenheizung). Nach anderer Auffassung handelte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, da bei der Beurteilung allein auf den vermieterseits zur Verfügung gestellten Zustand der Mietsache abzustellen ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 4.12.2007 - 63 S 130/07, in MM 2008, 75; Urteil vom 22.2.2002 - 63 S 257/01, in GE 2002, 594 f.; Urteil vom 20.4.1999, 64 S 316/98, in ZMR 1999, 554 ff.; Urteil vom 13.3.1998 - 64 S 35/97, in GE 1998, 616 f.; Schmid, Mietrecht, 2006, § 554 BGB Rz. 20; Emmerich/Sonnenschein-Emmerich, Miete, 9. Aufl. 2007, § 554 BGB Rz. 11). Allerdings ist nach der zuletzt genannten Ansicht zu erwägen, ob die Mietermaßnahme die Annahme eines Härtefalls gem. § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB rechtfertigt, da im Satz 3 ausdrücklich "vorausgegangene Aufwendungen des Mieters" angeführt werden (vgl. Schmid, a.a.O., § 554 BGB Rz. 27; Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, Teil III. A., Rz. 1109; Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Aufl. 2007, § 554 BGB Rz. 17; MüKo-Bieber, BGB, Band 3, 5. Aufl. 2008, § 554 BGB, Rz. 25).

Auf diese unterschiedlichen Auffassungen kommt es nicht an, da der geplanten baulichen Maßnahme jedenfalls die Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen vom 19.8.1997 entgegen stand. Unstreitig wurde die Vereinbarung zwischen der damaligen Eigentümerin und Vermieterin einerseits und den Beklagten andererseits geschlossen. In diese Vereinbarung der damaligen Mietvertragsparteien ist die Klägerin auf der Vermieterseite nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Die Vereinbarung führt dazu, dass eine Modernisierung hinsichtlich der Heizung seitens der Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten ausgeschlossen ist (vgl. zu der Wirkung einer Modernisierungsvereinbarung: Sternel, Wohnraummodernisierung nach der Mietrechtsreform, in NZM 2001, 1058 ff., 1062).

Die in der Vereinbarung auf der letzten Seite oben in den Absätzen (1) und (2) festgelegten "Rechte und Pflichten aus den Mietermaßnahmen" sind gem. §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont dahin auszulegen, dass ausschließlich die Beklagten während der Dauer des Mietverhältnisses für die Gasetagenheizung zuständig sein sollten und eine Mieterhöhung insoweit ausscheiden sollte. So wurde den Beklagten unter Absatz (1) Satz 3 nicht nur die Pflicht übertragen, für die Dauer des Mietverhältnisses für die Instandhaltung der Anlage zu sorgen, sondern gegebenenfalls auch für die Erneuerung. Unter Absatz (2) verpflichtete sich die damalige Vermieterin ihrerseits, aus den durchgeführten Maßnahmen keine Mieterhöhung abzuleiten, obwohl das Eigentum an der Gasetagenheizung nach Absatz (1) Satz 1 auf sie übergehen sollte. Danach gingen die Vertragsparteien ersichtlich davon aus, dass die Vermieterseite auf ein ihr eigentlich zustehendes Mieterhöhungsrecht verzichtet, während den Beklagten als Mietern im Gegenzug die Instandhaltung nebst Erneuerung übertragen wird. Dabei wurde den Regelungen ausdrücklich für die Dauer des Mietverhältnisses Geltung verschafft. Aus der Verpflichtung zur Instandhaltung bis hin zur Erneuerung der Gasetagenheizung folgt gleichzeitig das Recht hierzu. Diese vertraglichen Regelungen lassen keinen Raum mehr für eine nach dem Gesetz grundsätzlich zulässige Vermietermaßnahme bezüglich der Heizung. Angesichts dessen mussten die Beklagten nicht mit einem vermieterseitigen Austausch der Gasetagenheizung während der Dauer des Mietverhältnisses rechnen, erst recht nicht, wenn diese noch funktionsfähig ist.

Soweit Absatz (2) der Vereinbarung leer laufen könnte, weil ein Vermieter...