LG Berlin Urteil vom 13.03.1998 - 64 S 35/97

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 21.11.1996; Aktenzeichen 2 C 151/96)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21. November 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 2 C 151/96 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 21. November 1996 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Die Beklagten sind verpflichtet die Modernisierungen der Heizung und des Herdes zu dulden (§ 541 b BGB).

1.

Die fraglichen Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt worden.

Die Modernisierungsmaßnahmen wurden mit Schreiben der Klägerin zu 2) vom 18. September 1995 angekündigt. Dort beschrieb sie hinreichend die verschiedenen Maßnahmen, auch inwieweit sie später zu einer Mieterhöhung führen werden und teilte die voraussichtlich entstehenden Kosten mit. Der Baubeginn wurde mit dem 20. November 1995 angekündigt, das Bauende mit dem 15. Dezember 1996. Dem Schreiben war eine Berechnung der Verbesserung des Heizwärmebedarfs und eine Zeichnung bezüglich der Verteilung der Heizkörper und der Strangführung in der Wohnung der Beklagten beigefügt. Insoweit werden auch keine substantiierten Einwände seitens der Beklagten erhoben.

2.

Bei den Maßnahmen handelt es sich auch um eine Modernisierung.

Dabei ist zur Beurteilung, ob es sich bei der Umstellung auf Fernwärme um eine Modernisierung handelt, auf den vermieteten Zustand der Wohnungen abzustellen. Das Haus verfügt aber vermieterseits über Öfen oder Gasaußenwandheizern, die beide keine energiesparende Beheizung der Wohnung ermöglichen. Gegenüber diesen Heizungsarten verbessert sich die Energieeinsparung deutlich. Das ergibt sich erst recht gegenüber der dezentralen Erhitzung des Warmwassers mittels Gasthermen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 11). Insoweit kann keine Berücksichtigung finden, daß die Beklagten – mit Billigung der Klägerin – eine moderne Gasetagenheizung eingebaut haben. Denn diese gilt nicht als mitvermietet. Ausweislich der am 10. September 1991 geschlossenen Vereinbarung (§ 2 Abs. 1) ist nämlich der Mieter für die Instandhaltung und Erneuerung verpflichtet.

Das gilt auch für die Veränderung des dreiflammigen Gasherdes in einen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre. Denn insoweit liegt eine Steigerung des Gebrauchswertes der Wohnung vor (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 12). Inwieweit die Befeuerung mit Gas kostengünstiger als mit Strom ist, ist insoweit nicht entscheidend.

3.

Diese Modernisierungsmaßnahmen bedeuten auch keine unzumutbare Härte für die Beklagten.

Die Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahmen für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter des Gebäudes nicht zu rechtfertigen ist (Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 29). Eine derartige Härte liegt hier nicht vor.

a)

Ein Härtegrund könnten die vorausgegangenen Verwendungen – insbesondere wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind – bilden.

Hier haben die Beklagten für insgesamt 11.978,00 DM die Gasetagenheizung eingebaut. Allerdings erfolgte eine Förderung in Höhe von 6.100,00 DM durch die Wohnungsbaukreditanstalt, so daß die Beklagten nur 5.878,00 DM selbst aufbringen mußten. Maßstab dafür, wann dem Mieter aufgrund seiner selbst vorgenommenen Modernisierungen zuzumuten ist, die Modernisierung des Vermieters zu dulden, ist Art VI § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 541 b Rdnr. 35). Danach ist ein Betrag in Höhe des Jahresmiete durch eine Mietdauer von 4 Jahren „abgewohnt”. Bei 5.878,00 DM und einer Miete von 435,69 DM monatlich ergibt sich danach folgende Rechnung: 5.878,00 DM/435,69 DM × 4 = 53,96 Monate. Die Anlage war damit spätestens nach 5 Jahren, also Ende 1996, abgewohnt.

b)

Eine unzumutbare Härte ergibt sich auch nicht aus der Konstruktion der Warmwassererzeugung. Zwar hat der Beklagte zu 1) nachvollziehbar dargelegt, daß er aufgrund seiner physischen Konstitution einem erhöhten Risiko durch die Infektion mit Legionellenbakterien unterliegt. Er legt deshalb zu Recht Wert auf eine möglichst legionellenfreie Wasserversorgung. Das führt jedoch nicht dazu, daß er Maßnahmen zur Legionellenbekämpfung bzw. -versorge verlangen kann, die nicht der allgemein anerkannte Stand der Technik sind.

Denn der Mieter kann grundsätzlich nicht verlangen, daß die Modernisierung...