LG Berlin Urteil vom 22.02.2002 - 63 S 257/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung bei Wohnraum: Wohnwerterhöhung durch mieterseits eingebaute Sammelheizung

Leitsatz (amtlich)

Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung eingebaut, gilt die Wohnung auch dann für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt, wenn nach der vertraglichen Vereinbarung die Heizung nach acht Jahren "in das Eigentum des Hauses" übergehen sollte.

Orientierungssatz

Zitierung: Anschluß BayObLG München, 24. Juni 1981, Allg Reg 41/81, NJW 1981, 2259.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 16. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 16 C 90/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a. F. i.V.m. § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 516, 518 und 519 ZPO. Sie ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO zulässig, aber unbegründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 487,44 DM ab 01.01.2001 gegen die Beklagte gemäß § 2 MHG zu.

Dabei scheitert der Anspruch der Klägerin nicht bereits an einer fehlenden Aktivlegitimation. Nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2002 nach erfolgter Einsicht in das beigezogene Grundbuchblatt 3919 des Amtsgerichts Neukölln die Löschung des Nießbrauchsrechts der ehemaligen Mitvermieterin - ... - am 09.05.1988 unstreitig gestellt haben, war von einem Übergang des Mietvertrages gemäß §§ 1056 Abs. 1, 571 BGB a. F. auf den seinerzeitigen Eigentümer und der Vermieterstellung der Klägerin gemäß § 571 BGB a. F. aufgrund einer vollständigen Veräußerungskette auszugehen.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG scheitert jedoch daran, daß der verlangte Nettokaltmietzins die ortsübliche Nettokaltmiete übersteigt. Zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete ist der Berliner Mietspiegel 2000 für die westlichen Bezirke heranzuziehen. Die Wohnung der Beklagten ist danach entgegen der Auffassung der Klägerin in das Mietspiegelfeld G 1 einzuordnen, da die Wohnung nicht über eine "Ausstattung" mit einer Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels verfügt. Selbst wenn man danach zum Mittelwert des einschlägigen Feldes G 1 von 5,26 DM/qm nettokalt nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin wegen der positiven Merkmalgruppen 2 (4-Platten-Herd) und 4 (aufwendig gestaltetes Wohnumfeld) noch einen 50%igen Zuschlag hinsichtlich der oberen Spanne (bis 6,45 DM/qm) aufgrund der Spanneeinordnung nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel von 0,60 DM hinzurechnet, liegt die danach ortsübliche Miete von 5,86 DM/qm nettokalt unter der für die 68,55qm große Wohnung verlangten Nettokaltmiete von 7,11 DM/qm.

Die Einordnung in das Mietspiegelfeld G 1 ergibt sich dabei aus dem unstreitigen Umstand, daß die Beklagte die im Zeitpunkt der Vermietung vorhandene Ofenheizung auf eigene Kosten und ohne finanzielle Ausgleichszahlungen der Vermieter ausgebaut und die Erwärmung auf eine Etagen-Nachtspeicherheizung umgestellt. Es kann bei dieser Sachlage offen bleiben, ob eine Etagen-Nachtstromheizung bereits unter den Begriff der "Sammelheizung" fällt oder nicht, da jedenfalls für die nach dem Mietspiegel wohnwertbestimmende Ausstattung der Wohnung der Zustand unter Ausschluß der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Einrichtungen maßgebend ist (BayObLG vom 24.06.1981 - Allg Reg 41/81, NJW 1981, 2259ff.; LG Hamburg vom 11.01.1990 - 57 S 37/89, WuM 1990, 441; LG Köln vom 13.01.1983 - 1 S 448/82, WuM 1985, 334 AG Ahlen vom 04.12.1984 - 3 C 731/81, WuM 1985, 334). Die Kammer verweist auf die insoweit zutreffenden Gründe des II. Rechtsentscheides des BayObLG (a.a.O.) an, wonach ein Mieter, der auf eigene Kosten den Gebrauchswert nachhaltig erhöhende Einrichtungen vorgenommen hat, nicht mit einem höheren Mietzins belastet werden soll, während dem Vermieter ein erhöhtes Entgelt zugute käme, obwohl er selbst keine zusätzliche Leistung erbracht hat. Die bloße Erteilung der Erlaubnis seitens des Vermieters zur Vornahme werterhöhender Einbauten und die anschließende - selbst noch lange - Nutzung selbst finanzierter Einrichtungen durch den Mieter stellen keinen durch Zeitablauf sich vollziehenden Ausgleich für vom Mieter getätigte Aufwendungen dar, so daß sie im Rahmen von § 2 MHG nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden (BayObLG, a.a.O.). Eine von diesen Grundsätzen abweichende Vereinbarung haben die Parteien des vorliegenden Mietvertrages nicht getroffen. Daher liegen auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß mietereigene Einrichtungen nicht wohnwerterhöhend zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen sind, nach dem genannten Rechtsentscheid des BayObLG nicht vor. Eine Einrichtung würde danach dann als vermieterseits gestellt behandelt werden, wenn der Vermieter die vom Mieter aufgewendeten Kosten in Form eines finanziellen Ausgleichs erstattet oder in sonstiger Weise vertraglich geregelt wird, daß dem Vermieter der wirtsc...