Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 5 Rechtslage ... / II. "Unsichere" Anwartschaft des Auflassungsempfängers

Rz. 15

Der Auflassungsempfänger kann auf Grund Auflassung, Bewilligung und Antrag des Veräußerers (§§ 13, 19 GBO; siehe Rdn 3 Stufe 3) im Grundbuch eingetragen werden und das Eigentum am aufgelassenen Grundstück erwerben (§ 873 Abs. 1 BGB). Er ist aber nicht gegen eine Antragszurücknahme des Veräußerers (siehe § 13 GBO Rdn 66 ff.) und auch nicht gegen Beeinträchtigungen der Verfügungs- und Bewilligungsbefugnis des Veräußerers gesichert.

Deshalb kann die "unsichere" Anwartschaft des Auflassungsempfängers (siehe Rdn 3 Stufen 1, 2, 3) nach BGH^[39] nicht wirksam übertragen, verpfändet, gepfändet werden. Die gegenteilige Meinung in Rechtsprechung^[40] und Lehre (vgl. Rdn 2),^[41] der Auflassungsempfänger habe durch Auflassung, ohne eigenen Antrag und ohne Vormerkung ein bereits verkehrsfähiges Vermögensrecht, ist abzulehnen, weniger wegen der "Unsicherheit" der Anwartschaft als deshalb, um der Eigendynamik, die diese Rechtsfigur ohne Not entwickelt, Einhalt zu gebieten.

Rz. 16

Der Auflassungsempfänger ist stattdessen auf andere, im Gesetz selbst angelegte Vertragsgestaltungen angewiesen, z.B. auf die Mitwirkung des Grundstückseigentümers bei der Belastung des Grundstücks zur Kaufpreisfinanzierung, Verpfändung des vorgemerkten schuldrechtlichen Anspruchs (siehe Rdn 36; § 20 GBO Rdn 115), Einwilligung des Grundstückseigentümers (§ 185 Abs. 1 BGB) zur Weiterveräußerung des noch in seinem Eigentum stehenden Grundstücks an einen Dritten (vgl. § 20 GBO Rdn 138).^[42]

Rz. 17

Eine Verfügung über das "künftige" Anwartschaftsrecht zu einem Zeitpunkt, in dem eine zu seiner Verkehrsfähigkeit notwendige Voraussetzung noch fehlt (siehe Rdn 7, 20), ist unwirksam und bleibt nach der von BGHZ 106, 108 bestätigten Auffassung^[43] auch dann unwirksam, wenn diese Voraussetzung später mit rückwirkender Kraft eintritt. Ein solcher Fall liegt z.B. vor, wenn zur Zeit der Verfügung (Übertragung, Verpfändung, Pfändung) die Auflassung schwebend unwirksam war und durch Genehmigung rückwirkend (§ 184 Abs. 1 BGB) wirksam wird oder wenn in der Zeit zwischen Antragsrückweisung und Aufhebung des Zurückweisungsbeschlusses (als kein Eintragungsverfahren anhängig war) die Verfügung erfolgt ist und erst später der zurückgewiesene Antrag wieder auflebt (Unterschied zu den obenstehenden Ausführungen, Fall 2 siehe Rdn 9).

[39] BGH DNotZ 1995, 47 = NJW 1994, 2947 = Rpfleger 1995, 101; Erman/Lorenz, BGB, § 925 Rn 53.

[40] Z.B. KG JFG 4, 339, 342; BayObLGZ 1971, 307, 311.

[41] Auch in Staudinger/Pfeifer/Diehn, BGB, § 925 Rn 125, 133 ff., 136.

[42] BGHZ 106, 108, 111; zur konkludent erteilten Ermächtigung BGH NJW 1997, 936; OLG Hamm NJW-RR 2001, 376; dazu auch Staudinger/Pfeifer/Diehn, BGB, § 925 Rn 126; Erman/Lorenz, BGB, § 925 Rn 54.

[43] BGH DNotZ 1976, 96 = Rpfleger 1975, 432.