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| □ | Wohnungseigentümer informieren Wird dem Verwalter eine Beschlussklage als Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugestellt, hat er nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG die Klageerhebung den Wohnungseigentümer unverzüglich bekannt zu machen.[1] Wie diese Bekanntmachung zu erfolgen hat, regelt das Gesetz nicht. Grundsätzlich ausreichend ist eine Mitteilung in Textform. Lediglich die Bekanntmachung über die Homepage des Verwalters dürfte sicher nicht ausreichen. Jedem Wohnungseigentümer muss nämlich die rechtzeitige Möglichkeit eröffnet sein, der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung als Streithelfer beitreten zu können. Die Mitteilung hat unverzüglich zu erfolgen, also ohne schuldhaftes Zögern innerhalb der auf die Zustellung folgenden beiden Arbeitstage. Siehe hierzu: Information der Wohnungseigentümer über anhängige Beschlussklage Auch im Übrigen ist der Verwalter durchaus weiter verpflichtet, die Wohnungseigentümer von Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Kenntnis zu setzen, auch wenn dies gesetzlich nicht ausdrücklich angeordnet ist. |
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| □ | Fristen beachten Das Gericht hat grundsätzlich 2 Möglichkeiten der Verfahrensgestaltung bis zur mündlichen Verhandlung. Es kann das schriftliche Vorverfahren anordnen oder frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen. Insbesondere bei einer Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens muss die beklagte Partei ihre Verteidigungsabsicht innerhalb einer Frist von 2 Wochen seit Zustellung der Klage anzeigen, ansonsten droht der Erlass eines Versäumnisurteils. Wurde nicht binnen Fristablauf ein Anwalt gefunden bzw. beauftragt, hat der Verwalter die Verteidigungsanzeige abzugeben – unerheblich, ob es sich um eine Beschlussklage oder einen sonstigen Verbandsprozess handelt. Zu beachten ist allerdings, dass in gegen die Gemeinschaft gerichteten sonstigen Verfahren des § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bei Streitwerten über 5.000 EUR stets ein Anwalt tätig werden muss (siehe unten). Siehe hierzu: Verteidigungsanzeige des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren |
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| □ | Rechtsanwalt beauftragen Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft unbeschränkt ermächtigt, zur Verteidigung der Wohnungseigentümergemeinschaft in gegen sie gerichteten Passivverfahren einen Rechtsanwalt mit ihrer Vertretung zu beauftragen, also insbesondere auch in den Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG.[2] Achtung: Verfahren gegen die Gemeinschaft nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG Der Verwalter muss zwingend einen Rechtsanwalt als Vertreter der Gemeinschaft dann beauftragen, wenn es sich um eine gegen die Gemeinschaft gerichtete Klage in einem Verfahren des § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt und der Streitwert 5.000 EUR überschreitet. Es handelt sich dann zwar immer noch um ein wohnungseigentumsrechtliches Verfahren. Allerdings sind hier bei Streitwerten über 5.000 EUR die Landgerichte zuständig und vor ihnen herrscht Anwaltszwang. |
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| □ | Finanzierung der Verfahrenskosten sicherstellen Stets muss der Verwalter damit rechnen, dass der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertretende Rechtsanwalt einen Gebührenvorschuss begehrt. Weiter muss natürlich die Liquidität für den Fall des Unterliegens der Gemeinschaft gesichert sein.[3] Im Fall von Liquiditätslücken sollte der Verwalter die Erhebung einer Sonderumlage zur Beschlussfassung stellen. Ein Zugriff auf die Mittel der Erhaltungsrücklage wäre nur insoweit möglich, als der Verwalter hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt wäre – und dies auch nur für den Fall, dass keine Erhaltungsmaßnahmen absehbar sind, eine eiserne Reserve in der Rücklage verbleibt, der Zugriff in Höhe von maximal 2 Monatshausgeldern erfolgt und der Rücklage spätestens innerhalb von 3 Monaten zurückgeführt wird. Zwar ist der Gemeinschaft grundsätzlich auch die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe eröffnet. Allerdings genügt es hierfür nicht, dass die Gemeinschaft zahlungsunfähig ist. Prozesskostenhilfe kann der Gemeinschaft nur dann gewährt werden, wenn die Kosten des Rechtsstreits auch nicht von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.[4] Grundsätzlich können auch Mittel im Wirtschaftsplan angesetzt werden, wenn Anfechtungsklagen allgemein zu erwarten sind. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern auch die Möglichkeit der Bildung weiterer Rücklagen eröffnet. Insoweit kommt also durchaus die Bildung einer Rücklage für Beschlussklagen in Betracht. |
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