Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.3.1.1 Überblick

Rz. 443

Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.^[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers und damit einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben, endet die einseitige Änderungsbefugnis bereits mit Eintritt dieser Voraussetzungen.^[2]

Will der Bauträger nach Entstehung der (ggf. werdenden) Eigentümergemeinschaft das Recht behalten, die Teilungserklärung noch einseitig und ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer zu verändern, kann er sich in den jeweiligen Erwerbsverträgen eine Änderungsvollmacht einräumen lassen oder den Erwerber vertraglich zu einer Mitwirkung verpflichten.^[3]

Hinweis

Keine Bindung des Erwerbers an Änderungsvorbehalt

Ein Änderungsvorbehalt zur Änderung der Teilungserklärung kann nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung mit einer Sondernachfolge nach §§ 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG bindenden Wirkung als Inhalt des Sondereigentums i. S. v. §§ 10 Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG vereinbart werden^[4]: Eine solche Vereinbarung wäre keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander. Wird die Vollmacht doch beurkundet und in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen, versagt jedenfalls der Mechanismus des § 10 Abs. 3 WEG und der Erwerber ist nicht gebunden.

Diese Änderungsvollmacht umfasst in der Regel die Rechtsmacht, die Teilungserklärung zu ändern und die Auflassung zu erklären. Für den Fall, dass eine Einheit weiterveräußert wird, wird der Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung häufig durch eine Vormerkung gesichert.^[5] Eine dem Bauträger erteilte Vollmacht ist auch dann unwiderruflich, wenn sich die Unwiderruflichkeit nicht unmittelbar aus dem Text des Bauträgervertrags ergibt.^[6]

Für eine Prüfung der Wirksamkeit der Vollmacht ist zwischen Innen- und Außenverhältnis zu unterscheiden:

[1] BGH v. 1.10.2004, V ZR 210/03, ZMR 2005 S. 59, 60; KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, ZMR 2007 S. 384, 386; OLG Frankfurt/M. v. 12.3.2007, 20 W 524/01, MietRB 2007 S. 320.

[2] KG Berlin v. 23.6.2003, 24 W 55/03, ZMR 2004 S. 55; BayObLG v. 8.5.2003, 2 Z BR 36/03, ZMR 2003 S. 857.

[3] OLG Hamburg v. 6.12.2002, 2 Wx 27/99, ZMR 2003 S. 697, 698; BayObLG v. 12.9.2002, 2 Z BR 75/02, ZMR 2002 S. 953, 954.

[4] BGH v. 4.4.2003, V ZR 322/02, ZMR 2003 S. 748, 749; BayObLG v. 12.10.2001, 2 Z BR 110/01, ZMR 2002 S. 283, 284.

[5] Vgl. Elzer, MietRB 2007 S. 78, 81.

[6] OLG München v. 17.2.2009, 34 Wx 91/08, MittBayNot 2010 S. 129, 130 m. w. N.