OLG München Beschluss vom 17.02.2009 - 34 Wx 091/08

Leitsatz (amtlich)

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Abänderung der Teilungserklärung im Grundbuch.

Normenkette

BGB §§ 167, 308 Nr. 4; GBO §§ 13, 19

Gründe

I. Mit Erklärung vom 4.7.2002 wurde das Eigentum an dem gegenständlichen Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt und die Teilung am 18.7.2002 im Grundbuch vollzogen.

In der Teilungserklärung heißt es unter § 6 ("Bauliche Veränderungen; Vollmachten"):

Der Eigentümer wird die gebildeten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußern, er behält sich jedoch das Recht vor, bauliche Veränderungen vorzunehmen und dabei in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Er ist auch berechtigt, dieses Recht an Dritte zu veräußern und auf sie zu übertragen.

Insbesondere wird der Eigentümer die unausgebauten Speicherräume im Dachgeschoss ... ausbauen,...

Der Eigentümer behält sich zudem allgemein das Recht vor, nebeneinander oder übereinander liegende Wohnungen miteinander zu verbinden und - wie vorstehend beschrieben - Durchbrüche durch im Gemeinschaftseigentum stehende Zwischenmauern oder Decken herzustellen.

Der Eigentümer wird ferner neue Sondernutzungsrechte begründen und Woh-nungs- bzw. Teileigentum zur ausschließlichen Nutzung zuweisen, sofern Sondernutzungsrechte anderer Wohnungen hierdurch nicht berührt werden.

Die Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum werden deshalb in den Erwerbsurkunden dem Eigentümer (= Verkäufer) umfassende Vollmacht erteilen, um die vorgenannten Maßnahmen durchzuführen und die entsprechenden Anpassungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch namens der Käufer vornehmen zu können.

Jeder Käufer wird den Eigentümer (= Verkäufer) sowie dessen Bevollmächtigten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit Wirkung über seinen Tod hinaus sowie mit dem Recht, diese Vollmachten zu übertragen bzw. Untervollmacht zu erteilen, zu folgenden Maßnahmen unwiderruflich bevollmächtigen:

a) Die beabsichtigten Um- und Ausbaumaßnahmen vorzunehmen und das Dachgeschoss auszubauen ...

b) Änderungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und der Teilungspläne vorzunehmen ...

c) die den Sondereigentumseinheiten zugeordneten Sondernutzungsrechte an Kellern und Abstellflächen neu zuzuordnen, neu zu begründen oder aufzuheben, soweit Sondernutzungsrechte, die den vom Käufer erworbenen Einheiten zugewiesen sind, nicht berührt werden;

d) ...

Hinsichtlich der vorzunehmenden Umbau- und Ausbaumaßnahmen gilt Folgendes:

In der Folgezeit verkaufte und übereignete die Beteiligte zu 1 Miteigentumsanteile. In den notariellen Kaufvertragsurkunden wurde auf die oben genannte Urkunde Bezug genommen. Unter § 15 ("Änderung der Teilungserklärung; Vollmacht") ist jeweils vereinbart:

1. Der Käufer ist mit Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hier durch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum so wie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.

Zulässig ist insbesondere auch, neben- und übereinanderliegende Einheiten zusammenzulegen oder zu teilen und die hierzu erforderlichen Mauer- und De-ckendurchbrüche vorzunehmen, auch soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Darüber hinaus behält sich der Verkäufer das Recht zum Dachgeschossausbau entsprechend den in der Teilungserklärung vom 4.7.2002,... getroffenen Feststellungen vor; auch insoweit wird auf die genannte Urkunde Bezug genommen.

Der Verkäufer ist berechtigt, dieses Recht an Dritte zu veräußern und an diese zu übertragen.

Der Verkäufer ist im Zuge des Dachgeschossausbaus befugt, das Dachgeschoss des Hauses ... aus(zu)bauen bzw. soweit baurechtlich zulässig, das Gebäude auf(zu)stocken, die dazu erforderlichen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vor(zu)nehmen, insbesondere Verlängerung der Treppenhäuser und des Lifts, Weiterführung aller Versorgungsleitungen; der Eigentümer muss hierzu unter Umständen auch in die unter dem neu auszubauenden Dachgeschoss befindlichen Wohnungen (Sondereigentum) Eingriffe vornehmen, wie Verlängerung der Leitungen zur Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung sowie Abwasserleitungen.

Der Verkäufer wird ferner neue Sondernutzungsrechte begründen und Woh-nungs- bzw. Teileigentum zur ausschließlichen Nutzung zuweisen, sofern Sondernutzungsrechte anderer Wohnungen hierdurch nicht berührt werden.

Der Verkäufer ist insbesondere auch berechtigt, im Zuge des Dachgeschossausbaus

a) ...

b) ...

c) ...

2. Der Käufer erteilt dem Verkäufer bzw. dessen Bevollmächtigten, befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit Wirkung über seinen Tod hinaus, Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung.

Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis ist der Verkäufer verpflichtet, die Beschränkungen, wie vorstehend festgelegt, zu beachten.

Die Vollmacht kann nur vor dem amtierenden Notar, dessen amtlic...