OLG München Beschluss vom 07.11.2012 - 34 Wx 208/12

Leitsatz (amtlich)

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch.

Normenkette

BGB §§ 167, 308 Nr. 4; GBO §§ 13, 19

Verfahrensgang

AG München (Beschluss vom 25.04.2012; Aktenzeichen Hohenbrunn Blatt 8705 mit 8705)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 25.4.2012 aufgehoben.

II. Das AG München - Grundbuchamt - wird angewiesen, über den Antrag der Beteiligten vom 11.1.2012 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats neu zu entscheiden.

Gründe

I. Mit Erklärung vom 13.4.2010, ergänzt durch Erklärung vom 8.7.2010, hat die Beteiligte zu 1 das Eigentum an dem gegenständlichen Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Die Teilung wurde am 23.8.2010 im Grundbuch vollzogen.

In der Teilungserklärung heißt es unter Ziff. V. ("Gestaltungsfreiheit des Eigentümers"):

Der Eigentümer behält sich ausdrücklich das Recht vor, diese Teilungserklärung hinsichtlich der Balkone, der Terrassen, der Dachgauben und der Fenster, eventueller Wintergärten, der Treppenhäuser, der Kellerräume und der Tiefgaragen- und Außen-Stellplätze zu ändern.

In der Folgezeit verkaufte und übereignete die Beteiligte zu 1 mehrere Wohnungen. In den notariellen Kaufvertragsurkunden ist vereinbart, dass die oben genannte Teilungserklärung mit Nachtrag Inhalt des Sondereigentums ist. Ziff. XI. ("Vollmachten") lautet jeweils:

Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB folgende übertragbare und durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlöschende

Vollmacht zur Vornahme folgender Rechtshandlungen:

...

2. Änderung der Teilungserklärung bzw. Bauausführung

Uneingeschränkte Vertretung des Käufers bei der Begründung und Änderung der Teilungserklärung. Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis insbesondere auch gegenüber dem Grundbuchamt ohne jede Beschränkung erteilt.

Im Innenverhältnis darf die Vollmacht jedoch nur ausgeübt werden wie folgt:

a) Durch die Änderung dürfen das Sondereigentum und aufgrund der Teilungserklärung etwa begründete Sondernutzungsrechte des Käufers nicht beeinträchtigt werden, dem Käufer keine zusätzlichen Belastungen aufgebürdet werden sowie Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die für die Nutzung des Sondereigentums nötig sind, nicht eingeschränkt werden.

Außerdem sind die Bestimmungen in der Grundlagenurkunde hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung zu beachten.

Insbesondere dürfen in diesem Rahmen auch folgende Änderungen vorgenommen werden:

aa) Beliebige Änderung an Sondernutzungsrechten dritter Personen (sowohl hinsichtlich der Fläche als auch des Inhalts), Neubegründung von Sondernutzungsrechten am gemeinschaftlichen Eigentum z.B. dadurch, dass Zuwege Mülltonnen- und Fahrradabstellplätze sowie ein Kinderspielplatz etc. dem/den jeweiligen angrenzenden Eigentümern von Sondernutzungsflächen zugeschlagen werden, Aufteilung oder Zusammenlegung von Sondernutzungsflächen und die Aufhebung von Sondernutzungsrechten.

5. Sonstiges:

Sämtliche vorgenannten Vollmachten dürfen nur bei dem amtierenden Notar, dessen Sozius, deren Vertretern oder Amtsnachfolgern verwendet werden.

Sämtliche Vollmachten erlöschen am Tage des Vollzugs der Auflassung im Grundbuch.

Mit einem weiteren Nachtrag vom 24.10.2011 zur Teilungserklärung hat der von der Beteiligten zu 1 bevollmächtigte Herr M. ein zusätzliches Sondernutzungsrecht an einem bislang zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehenen Stellplatz in der Tiefgarage begründet und die entsprechende Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt. Die eingetragenen Grundpfandgläubiger haben dieser Änderung zugestimmt. Auf den Eintragungsantrag des Notars vom 11.1.2012 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9.2.2012 unter Fristsetzung u.a. beanstandet, dass die in Bezug genommenen Vollmachten in den jeweiligen Kaufverträgen zur Änderung der Teilungserklärung unter Verweis auf obergerichtliche Rechtsprechung (OLG München vom 13.6.2006 - 32 Wx 079/06) nicht ausreichend seien. Die jeweiligen Vollmachten erlaubten keine Änderungen der Teilungserklärung, wenn - wie hier - dem Vollmachtgeber ein Vermögensschaden zugefügt werde. Die vorgesehene Änderung nehme den Erwerbern gerade dauerhaft das Recht an einem gemeinschaftlichen Stellplatz.

Am 25.4.2012 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom beurkundenden Notar eingelegte Beschwerde, der das AG am 6.6.2012 nicht abgeholfen hat.

II. Die vom Notar ersichtlich für die Urkundsbeteiligten eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73, § 15 Abs. 2 GBO) und begründet. Die Eintragung der Teilungserklärung konnte vom Grundbuchamt nicht mit der Begründung abgelehnt werden, die Vollmacht der Erwerber genüge zur wirksamen Änderung der Teilungserklärung nicht, vielmehr sei die Genehmigung aller Erwerber beizubringen.

1. Die Eintragung wurde gem. § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO wirksam beantragt. Die vorgelegte Bewillig...