Eigenbedarfskündigung / 7.4.3 Vorbringen gegen die Anbietpflicht

Hat der Vermieter dem Mieter geeigneten Ersatzwohnraum angeboten, kann der Mieter gegenüber dem Eigenbedarf des Vermieters auch nicht den Härtegrund fehlenden Wohnraums geltend machen.^[1]

Die Entscheidung des Gerichts über die Streitfrage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Fall der Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare freie Wohnung zum Bezug anzubieten, unterliegt nicht der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht.^[2] Jedoch kann das Gericht eine solche Pflicht nicht allein mit der Begründung verneinen, die zur Verfügung stehende Wohnung sei für den gekündigten Mieter zu klein. Diese Auffassung verletzt das Recht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, wozu auch gehört, dass der Mieter seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen bestimmen, also auch einschränken darf.

Allerdings sind die Gerichte nicht gehindert zu prüfen, ob eine dem Vermieter nicht mehr zumutbare Überbelegung vorliegt oder der Bezug der Wohnung gegen bau- oder polizeirechtliche Vorschriften verstoßen würde. Liegen solche Umstände vor, kann in der Ablehnung der Anbietpflicht kein Verstoß gegen Mietergrundrechte gesehen werden.^[3]

Bei einem Verstoß gegen diese Anbietpflicht hat der BGH in seiner früheren Rechtsprechung die Kündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) als unwirksam angesehen. Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam macht, sondern lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen kann (z. B. auf Ersatz von Umzugs- und Maklerkosten). Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen trägt allerdings der Mieter.^[4]

Wichtig

Keine Angaben über Wohnungsbestand im Kündigungsschreiben

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter grundsätzlich keine Ausführungen über seinen Wohnungsbestand machen.^[5]

Wird dieser in der Kündigungsbegründung aber trotzdem angesprochen, z. B. durch die Darlegung, dass eine oder mehrere bestimmte Wohnungen als geeignete Alternativwohnungen nicht infrage kommen, muss der Grundbesitz vollständig offengelegt werden; anderenfalls könnte beim Mieter der unzutreffende Eindruck erweckt werden, dass der Vermieter über weiteren Grundbesitz nicht verfügt.^[6]

[1] LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 11.3.1993, 1 S 38/92, WuM 1993 S. 349.

[2] BVerfG, Beschluss v. 28.1.1992, 1 BvR 1054/91, WuM 1992 S. 180.

[3] BVerfG, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15.

[5] LG München I, Urteil v. 8.5.2002, 14 S 20871/01, NZM 2003 S. 20.

[6] LG München I, Urteil v. 29.3.1995 14 S 14170/94.; vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil v. 30.9.1993, 67 S 47/93, NJW-RR 1994 S. 850; LG Bielefeld, Urteil v. 7.4.1993, 2 S 65/93, WuM 1993 S. 539.