Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 4.7 Anbietpflicht einer Alternativwohnung

Rz. 46

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will. Diese sog. Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist. Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang i. S. d. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht, eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter. Das Entstehen der Anbietpflicht ist stets vom Ausspruch einer an sich berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbetracht dessen ist es ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er dem Mieter während der Kündigungsfrist eine zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht anbietet.

Der Vermieter braucht sich nicht darauf verweisen lassen, er hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen; weder muss der Vermieter eine "Sozialauswahl" vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, weil seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt (LG Berlin, Urteil v. 18.12.2019, 64 S 91/18, GE 2020, 607, 609). Wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss jedoch nicht in einer vergleichbaren und freigewordenen Wohnung im selben Anwesen realisiert, sondern erst nach der Weitervermietung einer solchen Alternativwohnung in die Tat umgesetzt worden ist, bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches (BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 178/15, GE 2016, 1377).

Hinweis

Unterlassene Zurverfügungstellung

Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alternativwohnung anzusetzen.

Rz. 47

Hinweis

Dauer der Anbietpflicht

Die dem Vermieter obliegende Verpflichtung, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, besteht grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält. Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlauf des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. Soweit sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Vermieters wehrt, weil er der Ansicht ist, dass tatsächlich Eigenbedarf nicht vorliege, und in diesem Verfahren obsiegt, ist die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ohnehin unwirksam, sodass er in seiner Wohnung verbleiben kann. Auf die Frage des Anbietens einer Alternativwohnung kommt es in diesem Fall nicht an. Nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter des Inhalts, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Anbietpflicht bestände, sind nicht anzuerkennen. Wäre für die Anbietpflicht an das Ende eines Räumungsverfahrens anzuknüpfen, würde der Vermieter unangemessen in seinen Eigentumsrechten beschränkt. Zwar ist er gehalten, aufgrund des bei einer Eigenbedarfskündigung erheblichen Eingriffs in die Lebensführung des Mieters die Folgen der Kündigung abzumildern und dem Mieter deshalb, soweit möglich, eine Alternativwohnung anzubieten. Diese Verpflichtung endet jedoch bei einer berechtigt ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs mit der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist (BGH, Beschluss v. 19.7.2017, VIII ZR 284/16, GE 2017, 1016; BGH, Urteil v. 21.12.2011, VIII ZR 166/11, GE 2012, 333; BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02, NJW 2003, 682).

Rz. 48

Hinweis

Eingeschränkte Anbietpflicht

Die Anbietpflicht des Vermiete...