Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 2. Die Schlussrechnung

Rz. 450

Auch für die Zeit zwischen Zuschlag und Übergabe der Verwaltung hat der Verwalter eine eigene Schlussrechnung anzufertigen, welche von der eigentlichen Abrechnung "räumlich getrennt" werden soll. Der Verwalter unterliegt auch in der Karenzzeit der Aufsicht des Gerichts. Es wird diesen Teil der Abrechnung prüfen und dem Ersteher zuleiten. In der Praxis ist es gelegentlich üblich, dass der Verwalter dem Ersteher gegenüber direkt abrechnet und das Gericht durch Übersendung einer Zweitschrift über die Abrechnung unterrichtet. In die Abrechnung sind alle Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen, welche während dieser Zeit (§ 103 BGB) angefallen sind. Bei Fälligkeit gezahlte Beträge sind ohne Rücksicht auf die Fälligkeit zeitanteilig aufzuteilen und nur mit dem Zeitraum ab Zuschlag in diese Abrechnung aufzunehmen.

Beispiel

Grundsteuer 1. Quartal: 120 EUR, fällig: 15.2., Zuschlag: 20.3. In die eigentliche Abrechnung (siehe § 2 Rn 693 ff.) gehören 79 Tage (also 105,30 EUR); gegen den Ersteher werden elf Tage (also 14,70 EUR) eingesetzt, obwohl der Gesamtbetrag vor dem Zuschlag fällig wurde und auch gezahlt wurde.

Siehe hierzu auch das Muster Nr. 5 (vgl. § 5 Rn 1130); gegenüber dem Ersteher das Muster Nr. 6 (vgl. § 5 Rn 1131).

Rz. 451

Ist in der Zeit zwischen Zuschlag und Aufhebung ein Erlösüberschuss entstanden, gebührt dieser dem Ersteher. Es ist sinnvoll, zunächst die Abrechnung für diesen Zeitraum dem Gericht vorzulegen und dessen Weisung abzuwarten, und erst dann das Geld an den Ersteher auszukehren. Die Gerichtskosten (siehe § 1 Rn 240) umfassen auch die Erträge aus diesem Zeitraum. Es ist umstritten, ob sich der Ersteher anteilig beteiligen muss.^[342] Ordnet das Gericht aber eine entsprechende Einzahlung auf die Kosten aus dem Ersteher-Erlös an, ist der Verwalter an diese Anordnung gebunden.

Rz. 452

Unstreitig ist, dass dem Verwalter auch für seine Tätigkeit zwischen Zuschlag und Übergabe der Verwaltung eine Vergütung nach den allgemeinen Regeln zusteht. Somit kann der Verwalter seine Vergütung unter Mitberechnung der nach dem Zuschlag eingenommenen Mieten auch aus der bisherigen Teilungsmasse oder dem Gläubigervorschuss verlangen. Streitig^[343] ist aber, ob sie der Ersteher anteilmäßig bezahlen muss oder ob sie nur den Schuldner (Teilungsmasse) bzw. den Gläubiger trifft.

Rz. 453

Nach der hier vertretenen Auffassung richtet sich die Zwangsverwaltung (siehe § 1 Rn 449) formell nicht gegen den Ersteher. Dies hat zur Folge, dass der Verwalter auch für die Zeit zwischen Zuschlag und Aufhebung einen Vergütungsanspruch hat, der sich auch aus den Einnahmen (bzw. aus dem Zeitaufwand) dieses Zeitraums berechnet und sich gegen den Gläubiger bzw. Schuldner richtet. Nur gegen diese – nicht aber gegen den Ersteher – kann das Vollstreckungsgericht einen Festsetzungsbeschluss erlassen. Dies ist immer noch im Streit;^[344] auch wenn die gerichtliche Festsetzung nur für die Verrechnung mit Einnahmen und nicht zum Zwecke der Zwangsvollstreckung gegen den Ersteher zugelassen wird.

Rz. 454

Jenseits der formellen Frage der Festsetzung ist auch umstritten, ob der Verwalter gegen den Ersteher für die Zeit, in welcher er das Objekt auf dessen Rechnung verwaltete, einen Anspruch auf Vergütung hat. Vorweg sei festgestellt, dass der BGH^[345] entgegen der Ansicht von Engels^[346] über diese Frage nicht entschieden hat. Dort ging es um Ansprüche aus der Zeit vor dem Zuschlag, somit eine Zeit, in welcher der Verwalter nichts für den Ersteher verwaltet hatte und deshalb auch keinen Anspruch gegen ihn haben konnte.

Nach der hier vertretenen Auffassung^[347] ist ein solcher Anspruch gegeben.^[348] Der Ersteher hat einen verwalteten Gegenstand erworben, dessen weitere Verwaltung er dulden musste. Die Verwaltung erfolgt auf seine Rechnung und somit auch auf seine Kosten. Da jedoch keine Festsetzung erfolgen kann, dürfte diese Frage nur aktuell werden, wenn der Verwalter aus der Karenzzeit Einnahmen hat und verrechnen könnte.

Rz. 455

Für die Zeit bis zum Zuschlag ist ebenfalls eine (getrennte) Schlussrechnung zu fertigen. Diese kann sich aber verzögern, wenn der Verwalter noch Einnahmen erwartet (siehe § 1 Rn 456 ff.). Allerdings sollte er dies dem Gericht mittels Zwischenbericht anzeigen und hierbei genau angeben, auf welche Eingänge er noch hofft und welche Beträge er für deren Verfolgung, für seine Vergütung und die Gerichtskosten und andere Aufwendungen aus der Zeit vor dem Zuschlag noch zurückhält. Soweit er noch Gelder hat, die gemäß dem Teilungsplan zu verteilen sind, muss er diese bei Meidung von Haftungsfolgen (siehe § 3 Rn 959) vor dem gerichtlichen Verteilungstermin^[349] auskehren und dies dem Gericht anzeigen.

[342] Nach der hier vertretenen Auffassung muss er sich nicht beteiligen.

[343] In Wirklichkeit geht der Streit nur darum, ob das Gericht die Entschädigung des Verwalters festsetzen kann, nicht darum, ob ihm eine solche zusteht. Deshalb entspricht die hier vertretene Auffassung der h.M. Hierzu Böttcher, § 161 Rn 47 und Dassler-Engels, § 1...