Beweislast beim Mieter bei geringem Angebot an Wohnraum

Leitsatz

1. Der Mieter hat die Ausnutzung eines geringen Angebots im Rahmen einer Mietpreisüberhöhung darzulegen und zu beweisen.

2. Bestimmte Indiztatsachen wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots oder Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf reichen dafür nicht.

Sachverhalt

Der Mieter ist der Auffassung, seine Miete sei zu hoch. Er fordert Mietrückzahlungen.

Entscheidung

Der Mieter kann keine Rückzahlung verlangen, denn er hat nicht bewiesen, daß der Vermieter beim Abschluß des Mietvertrages ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat (§ 5 WiStG). Derjenige, der Ansprüche geltend macht, muß beweisen, daß deren Voraussetzungen vorliegen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Beweislast ausdrücklich umgekehrt wurde. Das ist aber bei § 5 WiStG nicht der Fall. Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert. Das sind solche, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Entscheidend ist die Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum. Das ist anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt. Zwar ist zu vermuten, daß in Berlin die Nachfrage nach Wohnungen größer ist als das Angebot. Das Gericht hält dies Indiz aber nicht für ausreichend, um die Ausnutzung eines geringen Angebots dem ersten Anschein nach festzustellen. Es bleibt daher bei der allgemeinen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, die vorliegend beim rückfordernden Mieter liegt. Hier fehlt ein entsprechender Nachweis durch den Mieter.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 05.03.1998, 62 S 316/97

Fazit:

Weil der Nachweis hinsichtlich Wohnungsbestand, -leerstand, -angebot, -bedarf für den Mieter schwierig ist, wird die Darlegunglast erleichtert. So muß der Vermieter bestimmte Indiztatsachen ausräumen, die für ein geringes Angebot an Wohnraum sprechen: z.B. ein Zweckentfremdungsverbot für das betreffende Gebiet, Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf, erheblicher Nachfrageüberhang nach Sozialwohnungen, hohe und gleichbleibende Zahl von Wohnungsnotfällen, weitgehende Verwendung von Formularmietverträgen von Vermieterseite.