Mietpreisüberhöhung – Begriff, Berechnung und Rechtsfolgen / 4 Geringes Angebot

Mit der Hereinnahme des Begriffs "Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen" als Tatbestandsmerkmal wird auf die Lage auf dem Wohnungsmarkt abgestellt, nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hierbei sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten zu beachten.

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde, nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteilangebot angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.^[1]

Bisher ist die h. M. davon ausgegangen, dass ein geringes Angebot vorliegt, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt. Der BGH hat allerdings darauf hingewiesen, ohne die Frage abschließend zu klären, dass nach dem allgemeinen Sprachverständnis der Begriff "gering" im vorliegenden Zusammenhang eine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes bezeichnet. Dies könnte dafür sprechen, ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage nicht erreicht und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind.^[2]

Indiz für ein geringes Angebot ist z. B. der Umfang der Warteliste beim Wohnungsamt für eine Sozialwohnung, Aufnahme in die Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnversorgung oder Geltung der Zweckentfremdungsverordnung. Häufig wird von den Gerichten für bestimmte Teilmärkte ein geringes Angebot einfach unterstellt. Da sich der Wohnungsmarkt derzeit ändert, sollte dies jedoch ohne weitere Überprüfung nicht hingenommen werden.

Der Mieter, der in einem Zivilprozess seiner Ansicht nach überzahlte Miete gem. § 812 BGB zurückfordert, ist für die Anspruchsvoraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Beweiserleichterungen kommen nicht in Betracht.^[3]

Auch die sog. Indizien, die auf ein geringes Angebot hinweisen, führen nicht zu einem Beweis des ersten Anscheins oder zu einer Beweislastumkehr. Das Gericht führt hierzu aus, dass Zweckentfremdungsverbote bzw. die Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf keinen ausreichenden Bezug zum Einzelfall und nicht einmal einen Bezug zu bestimmten Wohnraumteilmärkten haben. Es handelt sich darüber hinaus um Instrumente mit anderer Zielrichtung. Auch ein Nachfrageüberhang an Sozialwohnungen ist wenig aussagekräftig, da hier nur ein ganz bestimmter Teilmarkt angesprochen ist. Auch eine hohe Zahl von Wohnungsnotfällen hat keine Indizwirkung zu § 5 WiStG. Hier handelt es sich nicht um einen Fall geringen Angebots, sondern um die schlechte finanzielle Situation bestimmter Bevölkerungskreise.

Für die substanziierte Darlegung sämtlicher Anspruchsvoraussetzungen des § 5 WiStG gehört auch ein Sachvortrag, dass der Vermieter dieses geringe Angebot ausgenutzt hat. Dem Vermieter muss bewusst sein, oder er muss mindestens damit rechnen, dass er im Fall eines ausgeglichenen Wohnungsmarkts nur eine geringere Miete erzielt hätte. Am Merkmal des Ausnutzens fehlt es nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten. Der Mieter hat daher vorzutragen, welche Bemühungen er vor Anmietung der Wohnung unternommen hat, eine adäquate Wohnung zu finden und dass es ihm nicht möglich war, auf ein anderes annehmbares Mietobjekt auszuweichen.^[4]

Dieser Ansicht folgt auch das LG Köln.^[5] Der Mieter muss darlegen, wie lange er sich einen Überblick über das vorhandene Wohnungsangebot verschafft hat, welche Art von Wohnung er in welchem Bereich gesucht hat, warum er aus der bisherigen Wohnung ausgezogen ist, welche Zeit er für die Wohnungssuche zur Verfügung hatte, welche konkreten Versuche er unternommen hat, welche Vorstellungen er über Lage und Ausstattung hat, welche und wie viele Angebote ihm vorlagen und wie die Vertragsverhandlungen verlaufen sind. Will sich der Mieter also auf die Mangellage berufen, muss er die Einzelheiten seiner Wohnungssuche darlegen.^[6]

Diese Rechtsprechung ist vom BGH bestätigt worden. Danach ist das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und ggf. zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss eines für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war.^[7] Wer die geforderte Miete ohne Weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer mithin eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht w...