Betriebskosten: Umlage bei Nutzungsverbot und von Verwaltungskosten bei der Gewerbemiete

Leitsatz

1. Der Vermieter kann die Kosten der Reinigung des Treppenhauses nicht auf den Mieter umlegen, wenn diesem die Nutzung dieses Gebäudeteils vertraglich untersagt ist.

2. Eine formularvertragliche Umlage der Verwaltungskosten ist bei der Gewerberaummiete nur möglich, wenn sich aus der Klausel die ungefähre Höhe der Kostenbelastung ergibt.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 305c, 307 Abs. 1 Nr. 2

Kommentar

In einem Mietvertrag über gewerbliche Räume war vereinbart, dass der Mieter für die Mieträume einen separaten Zugang benutzen muss und dass ihm die Nutzung des Treppenhauses untersagt ist. Außerdem enthielt der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV anteilig von den Mietern zu tragen sind. Aufgrund dieser Klausel hat der Vermieter die Kosten der Treppenreinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV) auf den Mieter umgelegt.

Das Gericht hat dies für unzulässig erachtet: Zwar kommt es für die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition nicht darauf an, ob dem Mieter eine entsprechende Gegenleistung erbracht wird (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06 für Aufzugskosten). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn dem Mieter die Nutzung der kostenverursachenden Anlage oder Einrichtung vertraglich untersagt ist (Leitsatz 1).

In einem zweiten Teil der Entscheidung befasst sich das Gericht mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von gewerblichen Räumen die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen kann. Hierzu hat das Gericht bereits im Urteil vom 4.7.2006 (22 U 40/06) die Ansicht vertreten, dass die Umlage von Verwaltungskosten durch Formularvertrag gegen § 305c BGB verstößt, wenn die Klausel keine Angaben zur Höhe der Verwaltungskosten enthält. An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest: Eine formularvertragliche Umlage von Verwaltungskosten ist nur möglich, wenn die Kostenbelastung für den Mieter abschätzbar ist. Der 1. Zivilsenat des OLG Köln vertritt dagegen die Auffassung, dass es für die Umlage der Verwaltungskosten genügt, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat.

Anmerkung

Wegen der Abweichung von der Rechtsprechung des 1. Zivilsenats hat der 22. Zivilsenat die Revision zugelassen. Sie ist beim BGH unter dem Aktenzeichen XII ZR 109/08 anhängig.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008, 22 U 131/07OLG Köln, Urteil v. 24.6.2008, 22 U 131/07, NZM 2008, 806