OLG Köln Urteil vom 04.07.2006 - 22 U 40/06

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 31.01.2006; Aktenzeichen 16 O 222/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des LG Köln vom 31.1.2006 - 16 O 222/04 - abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Abrechnung von Hausverwaltungskosten als Mietnebenkosten in einem gewerblichen Mietverhältnis.

Der Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses in L. Die Verwaltung des Hauses lässt er von einer Hausverwaltungsfirma führen, mit der er ein Entgelt von 5,5 % der Bruttosollmiete (mtl. 31.320 EUR) vereinbart hat. Er hat in dem Gebäude seit 15.8.2002 an die Beklagte Gewerberäume zum Betrieb eines Musik-Fachgeschäfts vermietet. Gemäß § 4 des Mietvertrags hat die Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten, nämlich 1.000 EUR für Heizung und 1.000 EUR für Betriebskosten jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Anlage 1 zum Mietvertrag enthält eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. Unter Nr. 17, der letzten Position dieser Aufstellung, sind als "sonstige Betriebskosten" u.a. die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache aufgeführt. Die Höhe der Hausverwaltungskosten ist nicht angegeben.

Die erste Nebenkostenabrechnung des Klägers für den Zeitraum 15.8. bis 31.12.2002 weist anteilige Heizungs- und Betriebskosten (ohne Hausverwaltung) von 9.555,54 EUR brutto und zusätzlich anteilige Hausverwaltungskosten von 8.159,38 EUR brutto (mtl. 1.813,20 EUR) aus. Auf den Gesamtbetrag dieser Nebenkosten von 17.714,92 EUR hat der Kläger die Vorauszahlungen von 10.440 EUR angerechnet. Der Differenzbetrag von 7.274,92 EUR, dessen Zahlung die Beklagte verweigert, ist Gegenstand der Klage.

Das LG hat die Klage zugesprochen.

Die Berufung der Beklagten, mit der ausschließlich die Geltendmachung von Verwaltungskosten angegriffen wird, führt zur Abweisung der Klage.

II. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten für den Zeitraum 15.8. bis 31.12.2002. Denn der nur i.H.v. 9.555,54 EUR entstandene Anspruch (Nebenkosten ohne Hausverwalterkosten) ist durch die Nebenkostenvorauszahlungen der Beklagten erloschen. Einen Anspruch auf Zahlung von Verwaltungskosten von 8.159,38 EUR aus § 4 des Mietvertrags in Verbindung mit Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag hat der Kläger nicht. Denn bei dieser Klausel handelt es sich, soweit sie den Mietern die Kosten der Hausverwaltung auferlegt, um eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung.

1. Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich um einen vom Vermieter gestellten Formularvertrag, dessen Regelungen sich nach den nach den §§ 305 ff. BGB n.F. beurteilen, soweit sie nicht zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Dies war bezüglich der Regelung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht der Fall, wie sich aus der vorgelegten Korrespondenz über die Verhandlungen ergibt. Es handelt sich bei dieser Klausel somit, wie bereits das LG unbeanstandet angenommen hat, um eine allgemeine Geschäftsbedingung.

2. Zwar ist die Bestimmung in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht schon wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn eine Vereinbarung, mit der der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung belastet, wird grundsätzlich als zulässig angesehen (OLG Nürnberg v. 21.3.1995 - 3 U 3727/94, WuM 1995, 308 [309]; Schmitt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rz. 34, 6). § 556 Abs. 3 BGB steht dem nicht entgegen, weil diese Vorschrift nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt.

3. Die Überbürdung von nichtbezifferten Hausverwaltungskosten auf die Beklagte durch eine allgemeine Geschäftsbedingung ist jedoch als Überraschungsklausel gem. § 305c BGB unwirksam, weil sie jedenfalls in ihrer konkreten Auswirkung von den Erwartungen des Vertragspartners des Verwenders deutlich abweicht und dieser mit ihr vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte.

Der Vertragspartner des Verwenders muss darauf vertrauen dürfen, dass sich die AGB im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten ist. Gehen allgemeine Geschäftsbedingungen über diese Grenzen hinaus, werden sie als überraschende Klauseln nicht Vertragsinhalt (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 305 c, Rz. 2). Dies ist hier unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Nebenkostenregelung des Vertrags, insb. der Art und Weise, wie die Verwaltungskosten - ohne Angabe der Höhe - in der Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt sind, der Fall.

Die Regelung verschleiert im Zusammenhang mit den zu niedrig angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen die Höhe der Hausverwalterkosten und damit die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten.

Sie enthält keine Angaben zur Höhe der Hausverwalterkosten. Sie gibt...