OLG Köln Urteil vom 24.06.2008 - 22 U 131/07

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 22.08.2007; Aktenzeichen 14 O 276/06)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 09.12.2009; Aktenzeichen XII ZR 109/08)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22.8.2007 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des LG Köln - 14 O 276/06 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen in dem sich aus den Gründen ergebenden Umfang (II.B.).

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung abgerechneter Nebenkosten für die Jahre 2003 und 2004 in Anspruch. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Vertrages vom 12./16.7.2000 (Bl. 4 ff. d.A. mit Anlage über die "Aufstellung der Betriebskosten", Bl. 12 ff. d.A.), auf den Bezug genommen wird.

Die Parteien streiten insbesondere über das Recht der Klägerin, Kosten für die Treppenhausreinigung sowie Verwaltungskosten auf die Beklagte umzulegen. Die Klägerin hat geltend gemacht, die Beklagte nutze das Treppenhaus neben den anderen Mietern mit. Die angesetzten Verwalterkosten seien nach dem Vertrag umlagefähig und lägen der Höhe nach im Rahmen des Üblichen.

Sie hat - zuletzt - beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 7.563,71 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten abzgl. gezahlter 2.527,99 EUR zu verurteilen.

Die Beklagte hatKlageabweisung beantragt.

Sie hat geltend gemacht, nach § 16 des Mietvertrages (Bl. 9 d.A.) sei ihr die Nutzung des Treppenhauses vertraglich untersagt, woran sie sich auch gehalten habe. Die Verwalterkosten seien nicht umlagefähig, da die entsprechende Klausel in der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des LG vom 22.8.2007 - 14 O 276/06 - Bezug genommen.

Durch dieses Urteil, auf das auch im Übrigen Bezug genommen wird, hat das LG die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre Rechte weiter. Sie macht geltend:

Die Hausreinigungskosten seien umlagefähig. Dabei sei unerheblich, ob und inwieweit die Beklagte das Treppenhaus tatsächlich nutze. Im Übrigen verfüge die von der Beklagten in den Mieträumen betriebene Gaststätte über einen zum Treppenhaus führenden Notausgang sowie im Kellergeschoss über einen Zugang zum allgemeinen Kellerbereich (Berufungsbegründung S. 3, Bl. 148 d.A.). Der Zugang zu diesem Keller sei der Beklagten nicht untersagt.

Umlagefähig seien auch die Hausverwaltungskosten. Zu Unrecht sei das LG - wie schon in früheren Prozessen der Senat - davon ausgegangen, die betreffende Klausel (in Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag, Bl. 14 d.A.) sei überraschend i.S.v. § 305c BGB. Selbst die Beklagte behaupte nicht, dass die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen auf Nebenkosten zu niedrig angesetzt seien; darauf komme es im Übrigen auch gar nicht an (S. 4 f., Bl. 149 f. d.A.). Darüber hinaus seien die Vorauszahlungen bis einschließlich 2002 auskömmlich gewesen (S. 8 f., Bl. 153 f. d.A.).

Unzutreffend sei auch die Auffassung, die Hausverwaltungskosten machten Beträge aus, mit denen ein Mieter vernünftigerweise nicht zu rechnen brauche. Die Regelung der Verwaltungskosten in der Position "sonstige Nebenkosten" erlaube nicht die Schlussfolgerung, es handele sich hier um nur geringe Beträge (S. 5 f., Bl. 150 f. d.A., S. 7 f., Bl. 152 f. d.A.; Schriftsatz vom 31.1.2008, S. 3 ff., Bl. 199 ff. d.A.). Im Übrigen seien entgegen der Auffassung des LG Vereinbarungen des Inhaltes, dass Verwaltungskosten auf Mieter umzulegen sind, bei Vermietung von Gewerberäumen üblich.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Köln vom 22.8.2007 (Geschäftsnummer: 14 O 276/06) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.563,71 EUR nebst 11 % Zinsen, mindestens aber 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz aus 3.445,95 EUR seit 23.1.2005 und weiteren 4.117,76 EUR seit dem 27.10.2005 sowie außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 186,82 EUR nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 31.8.2006 abzgl. am 21.6.2006 gezahlter 2.527,99 EUR zu zahlen.

Im Termin vor dem Senat hat die Klägerin erklärt, dass die Umlage der Kosten der Mietausfallversicherung nicht mehr weiterverfolgt werde.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen (Einzelheiten: Bl. 168 ff. d.A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Das zulässige Rechtsmittel der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Der Senat nimmt zunächst Bezug auf die Ausführungen in seinem Beschluss vom 28.12.2007 (Bl. 178 ff. d.A.). Ergänzend gilt das folgende:

A. Treppenhausreinigung

Das LG hat diese Posi...