OLG Köln Urteil vom 18.01.2008 - 1 U 40/07

Leitsatz (amtlich)

Die in einem gewerblichen Mietvertrag vom Vermieter verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der die Kosten für die "kaufmännische und technische Hausverwaltung" als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, verstößt nicht gegen §§ 305c, 307 BGB.

Normenkette

BGB §§ 305c, 307, 535

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 26.04.2007; Aktenzeichen 27 O 284/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Köln vom 26.4.2007 - 27 O 284/05 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Zahlung von Miete, Nutzungsentschädigung und Betriebskosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Der Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses in der F-Straße 88 in L. Der Kläger als Vermieter und die Beklagte als Mieterin schlossen am 9.1.2004 einen Mietvertrag über Gewerberäume in diesem Objekt. Der Mietvertrag war für den Zeitraum vom 1.3.2004 bis zum 31.2.2009 fest geschlossen. Der Mietzins betrug bis zum 31.12.2004 inkl. Umsatzsteuer und Nebenkostenvorauszahlung 6.380 EUR, ab Januar 2005 insgesamt 6.467,80 EUR, ab September 2005 - wegen geänderter Betriebskostenvorauszahlung - 6.609,82 EUR (insoweit streitig) und ab Januar 2006 wegen der Erhöhungsklausel des § 4 des Mietvertrages 7.047,80 EUR. Der Mietvertrag enthält eine Anlage zur Aufstellung der Betriebskosten. In dieser Aufstellung ist in Ziff. 17 vereinbart, dass die Kosten für die "kaufmännische und technische Hausverwaltung" als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Nähere Angaben zu der Umlegung oder Anhaltspunkte zur Höhe dieser Kosten finden sich in Ziff. 17 nicht. Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichten Kopien des Mietvertrages und der Anlage 1 Bezug genommen (Bl. 4 ff. GA).

Der Kläger ließ die Verwaltung des Hauses von der Fa. T Immobilien GmbH & Management KG führen. Zwischen dem Kläger und der Fa. T Immobilien GmbH & Management KG bestand seit dem 18.2.2000 ein Hausverwaltungsvertrag, der durch einen Nachtrag vom 19.6.2001 ergänzt wurde. Der Nachtrag nimmt auf den Hauptvertrag Bezug, ist von dem Kläger persönlich unterschrieben, weist jedoch bei der Bezeichnung der Parteien den Namen des Sohnes des Klägers "B C" auf. Der Nachtrag legt das Entgelt des Auftragnehmers auf 5,5 % der Brutto-Soll-Miete fest. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Kopie des Verwaltervertrages und des Nachtrages verwiesen (Bl. 130 ff. GA).

Im Monat September 2004 zahlte die Beklagte einen um 880 EUR verminderten Mietzins. Ab Januar 2005 zahlte die Beklagte ebenfalls nicht mehr den vollständigen Mietzins. Wegen der unstreitigen Zahlungen und der daraus folgenden Rückstände für das Jahr 2005 wird auf die Auflistung Bl. 47 GA verwiesen. Aufgrund der Mietrückstände kündigte der Kläger das Mietverhältnis am 8.9.2005 fristlos. Die Parteien vereinbarten im Anschluss an die Kündigung, dass die Beklagte das Objekt bis zum 15.1.2006 weiter nutzen durfte. Die Einzelheiten im Hinblick auf diese Absprache, insbesondere die Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Monat Januar 2006, sind streitig.

Ende des Jahres 2005 erhielt die Beklagte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004, welche die von der Beklagten zu zahlenden Nebenkosten mit 6.080,01 EUR zzgl. Mehrwertssteuer auswies, wobei 3.158,10 EUR auf die Verwalterkosten entfielen (Bl. 49 ff. GA). Die Beklagte verlangte Belegeinsicht, welche ihr gewährt wurde. Am 10.1.2006 übergab die Beklagte das Mietobjekt an den Kläger. Am 15.1.2006 erfolgte die Weitervermietung.

Aufgrund der zu geringen Mietzinszahlungen ergaben sich verschiedentliche Rückstände, die die Beklagte teilweise während des Prozesses ausglich.

Letztlich hat der Kläger mit der Klage die Zahlung der Nutzungsentschädigung für den halben Monat Januar 2006 und die Mietzahlung für den Monat September 2004 i.H.v. insgesamt 4.479,05 EUR sowie die Zahlung der Betriebskosten i.H.v. 2.023,66 EUR geltend gemacht. Der Kläger hat behauptet, eine Absprache bzgl. der zu zahlenden Nutzungsentschädigung für Januar 2006 habe es nicht gegeben, so dass insoweit eine Nutzungsentschädigung zu zahlen sei. Er hat die Ansicht vertreten, dass die Betriebskosten für das Jahr 2004 geschuldet seien. Insbesondere sei die Umlage der Verwalterkosten zulässig. Dazu hat der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung einen Verwaltervertrag vorgelegt und behauptet, dass es sich bei der hierin enthaltenen Bezeichnung "B C" um ein Versehen gehandelt habe.

Der Kläger hat den Rechtsstreit in Höhe der durch die Beklagte seit Juni 2005 gezahlten Beträge für erledigt erklärt und hat beantragt, die Beklagte - unter Berücksichtigung der ...