Der Entzug des gemeinschaftlichen Eigentums zulasten der Wohnungseigentümer kann nicht mehrheitlich beschlossen werden. Des Weiteren können auch Sondernutzungsrechte nicht aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung begründet werden.[1] Hiervon nicht betroffen ist hingegen die Vermietung[2] und auch die Verpachtung[3] des Gemeinschaftseigentums. Zum einen tritt an die Stelle des Mitgebrauchs der Mietzins, der insoweit der Gemeinschaft zufließt, zum anderen liegt kein dauerhafter Entzug des eigentlichen Gebrauchsrechts vor, da das entsprechende Miet-/Pachtverhältnis dem Mieter bzw. Pächter gegenüber gekündigt werden kann. Folgerichtig ist es möglich, die Vermietung von Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss zu regeln. Unabdingbare Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung bzw. Verpachtung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG erwächst. Nachteilig ist die Vermietung dann, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.[4] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert als Vermieterin, die Mieterlöse fließen in das gem. § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft zugeordnete Gemeinschaftsvermögen. Entsprechende Grundsätze gelten für die Verpachtung von Gemeinschaftsflächen.
Musterbeschluss: Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche als Kfz-Stellplätze
TOP XX Vermietung der asphaltierten Gemeinschaftsfläche zwischen Garagengebäude und Spielplatzanlage als Kfz-Stellplätze
Der Verwalter hat den Einladungen zu dieser Wohnungseigentümerversammlung jeweils Kopien des Aufteilungsplans beigefügt und dort den Bereich der asphaltierten Gemeinschaftsfläche zwischen Garagengebäude und Spielplatzanlage markiert. Bereits seit Langem sind sich die Wohnungseigentümer weitgehend einig, dass eine Nutzung dieser Fläche durch die Wohnungseigentümer selbst nicht erfolgt. Insbesondere stehen ausreichend Kfz-Stellplätze im gemeinschaftlichen Garagengebäude zur Verfügung.
Die Wohnungseigentümer beschließen daher, die in der vom Verwalter vorgelegten Kopie des Aufteilungsplans markierte asphaltierte Fläche des Gemeinschaftseigentums zwischen dem Garagengebäude und der Spielplatzanlage als Kfz-Stellplätze zu vermieten. In erster Linie hat dabei eine Vermietung an die Wohnungseigentümer selbst zu erfolgen. Soweit kein ausreichendes Interesse seitens der Wohnungseigentümer hieran besteht, wird der Verwalter damit beauftragt, entsprechende gemeinschaftsfremde Mieter zu akquirieren.
Voraussetzung für eine Vermietung ist, dass je Stellplatz eine monatliche Miete von ____ EUR erzielt wird und das jeweilige Mietverhältnis zu den gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden kann. Die erzielten Mieteinnahmen fließen ungemindert dem Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Einnahmen zu.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein entsprechender Vermietungs- oder Verpachtungsbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Gleichfalls wäre ein solcher Beschluss – wie jeder andere auch – anfechtbar.
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