AGS 1/2015, Streitwert einer negativen Feststellungsklage auf Berechtigung einer Mietkürzung

Leitsatz

Bei einer Klage auf Feststellung einer Minderung des Mietzinses bemisst sich der Streitwert nach dem dreieinhalbfachen Jahresmietzins gem. § 48 GKG i.V.m. §§ 3 und 9 ZPO. Eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG ist abzulehnen.

OLG Frankfurt, Beschl. v. 10.9.2014 – 2 W 61/14

1 Sachverhalt

Der Kläger hatte mit Schriftsatz vom 10.10.2013 Klage zum LG erhoben mit dem Antrag, festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ab dem Februar 2012 die monatliche Miete für die Liegenschaft A-straße zu mindern. Außerdem hat er Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 EUR verlangt. Der vereinbarte Mietzins für das gemischt genutzte Objekt beträgt 3.554,98 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 160,00 EUR.

Den Streitwert hat der Kläger in der Klageschrift mit 19.503,75 EUR angegeben. Er errechnet ihn aus einer Mietminderung von 928,75 EUR pro Monat und einer Minderungsdauer im Klagezeitpunkt von 21 Monaten (928,75 EUR x 21 = 19.503,75 EUR).

Das LG hat den Streitwert vorläufig auf den vom Kläger angegebenen Betrag festgesetzt.

Wegen Überwiegens der Wohnraumnutzung hat das LG den Rechtsstreit an das AG verwiesen. Dieses hat die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hat das LG zurückgewiesen. Den Streitwert für das Berufungsverfahren hat das LG in diesem Beschluss auf 11.145,00 EUR festgesetzt. Zur Begründung hat das LG ausgeführt, der Streitwert sei entsprechend § 41 Abs. 1 GKG auf den begehrten jährlichen Mietminderungsbetrag festzusetzen.

Gegen diesen Beschluss hat der Beklagtenvertreter Streitwertbeschwerde eingelegt und beantragt, den Streitwert auf 39.007,50 EUR festzusetzen.

Er ist der Ansicht, dass der Streitwert nach § 9 ZPO zu bemessen sei. Er verweist insoweit auf die Rspr. des BGH, der diese Vorschrift auf Mieterhöhungen sowie positive als auch negative Feststellungsklagen anwendet, insbesondere auf die Mietminderung. § 41 GKG sei nur anwendbar, wenn das Bestehen des Mietverhältnisses selbst streitig sei, nicht aber wenn über die Höhe der geschuldeten Miete gestritten werde. Die anderen Tatbestände des § 41 GKG würden als Streitgegenstand einen Räumungsanspruch voraussetzen, der nicht geltend gemacht sei. Eine Bestimmung des Streitwerts nach § 9 ZPO sei auch deshalb angemessen, weil der Kläger die Feststellung der Minderung nicht nur für die Zukunft, sondern auch für die Vergangenheit begehre. Außerdem sei der Mietvertrag bis zum 31.3.2025 befristet. Der Kläger habe also eine Senkung der Miete für 277 Monate begehrt, was einem Betrag in Höhe von 257.263,75 EUR entspreche.

Der Kläger verteidigt den angefochtenen Beschluss unter Hinweis auf die Rspr. des KG, die den Jahresbetrag der Minderung als Grundlage für die Streitwertfestsetzung nimmt.

Das LG hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Begrenzung auf den Minderungsbetrag rechtfertige sich aus einer analogen Anwendung von § 41 Abs. 1 u. Abs. 5 GKG. Die gesetzliche Regelung enthalte eine planwidrige Regelungslücke, da der Gesetzgeber von einer Regelung bewusst abgesehen habe. Auch sei die Interessenlage vergleichbar mit dem Fall, dass der Mieter auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen klage. Die Begrenzung des Gebührenrahmens sei aus sozialpolitischen Erwägungen eingeführt worden, um Mieter nicht durch zu hohe Gerichtsgebühren von Klagen abzuhalten. Durch hohe Streitwerte können aber nicht nur Mieter davon abgehalten werden, den Vermieter auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten wegen Mängeln in Anspruch zu nehmen, sondern auch davon, Minderungen geltend zu machen.

2 Aus den Gründen

Der Streitwert für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Feststellung, dass er berechtigt ist, ab Februar 2012 die monatliche Miete um 25 % zu kürzen, ist gem. den §§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 9 ZPO mit 39.007,50 EUR zu bewerten.

Zutreffend weist das LG in seinem Nichtabhilfebeschluss darauf hin, dass die Frage, wie der Gebührenstreitwert zu bemessen ist, wenn der Kläger die Feststellung einer Minderung des Mietzinses verlangt, streitig ist.

Teilweise wird die vom LG als h.M. Meinung bezeichnete Ansicht vertreten, § 41 Abs. 5 S. 1 HS 2 GKG sei analog anzuwenden und deshalb sei der 12fache monatliche Minderungsbetrag anzusetzen. Zum Teil wird diese Ansicht auch auf eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 1 GKG oder eine unmittelbare Anwendung von § 41 Abs. 5 S. 1 HS 2 GKG gestützt (vgl. die Nachweise zu Meinungsstreit bei KG NZM 2011, 92 f. [= AGS 2010, 550] u. OLG Karlsruhe MDR 2014, 247 [= AGS 2014, 69]).Die Gegenansicht bemisst den Streitwert nach dem dreieinhalbfachen Jahresmietzins nach § 48 GKG i.V.m. §§ 3 u. 9 ZPO. Eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG wird abgelehnt.

Der Senat schließt sich der zuletzt genannten Ansicht an.

§ 41 Abs. 1 GKG ist nicht unmittelbar anwendbar, da die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht erfüllt sind. Die Parteien streiten weder über das Bestehen noch die Dauer eines Mietverhältnisses. Vielmehr geht es um die Höhe der vom Kläger zu zahlenden Miete. Hierauf ist § 41 Abs. 1 GKG nach allgemeiner ...