Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters lag nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. auch dann vor, wenn die von ihm geführte Beschluss-Sammlung fehlerhaft oder unvollständig ist. Zwar stellte nicht jeder Fehler beim Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. dar.[1] Allerdings obliegt die Beurteilung, ob das Kriterium eines wichtigen Grundes erfüllt ist, dem Gericht nach Maßgabe des konkreten Einzelfalls, was selbstverständlich auch mit Blick auf eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gilt.
Eintragung von Beschlüssen
- Auch wenn nicht jeder noch so kleine Fehler bei der Führung der Beschluss-Sammlung stets zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund führen muss, liegt ein solcher vor, wenn der Zeitpunkt der Eintragungen nicht vermerkt ist und auch nicht, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer angefochten sind.[2]
- Der Beschluss ist in der Beschluss-Sammlung so wiederzugeben, wie er in der Versammlung gefasst und verkündet wurde. Keinesfalls ausreichend ist es etwa, statt des Beschlusswortlauts lediglich die Bezeichnung des Tagesordnungspunkts einzutragen. Daneben sind Datum und Ort der Eigentümerversammlung anzugeben.[3]
- Wird bei Beschlüssen über Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnungen und Vorschüssen auf Grundlage der Wirtschaftspläne auf die betreffenden Wirtschaftspläne oder Gesamt- und Einzelabrechnungen Bezug genommen, ohne im Beschlusswortlaut die einzelnen Zahlungspflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer aufzunehmen, sind diese in die Beschluss-Sammlung einzutragen bzw. in einer Anlage zur Beschlussfassung aufzunehmen, wobei dann in der Beschluss-Sammlung ein entsprechender Vermerk angebracht werden muss. Ansonsten ist der Beschluss-Sammlung nämlich nicht zu entnehmen, welchen Inhalt die Beschlüsse haben.[4]
- Da die fortlaufende Nummerierung der Eintragungen ein Indiz für die Vollständigkeit der Beschluss-Sammlung darstellt, ist hier zu größter Aufmerksamkeit geraten.
- Nimmt der Verwalter eine nicht existierende Beschlussfassung über seine Entlastung in die Beschluss-Sammlung auf und erregt er damit den begründeten Verdacht, er erfinde Beschlüsse zu seinen Gunsten, stellt dies unzweifelhaft einen Grund zur fristlosen Vertragskündigung dar.[5]
Steht das eingetragene Abstimmungsergebnis im Widerspruch zur tatsächlichen Feststellung des Beschlussergebnisses, kann dies die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben.[6]
Praxis-BeispielFalscher Vermerk
Nach dem in der Beschluss-Sammlung wiedergegebenen Abstimmungsergebnis ist der Beschluss tatsächlich nicht zustande gekommen. In der Beschluss-Sammlung findet sich aber die Angabe, der Beschluss sei zustande gekommen.
Geschäftsordnungsbeschlüsse
Zwar sind Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht in die Beschluss-Sammlung einzutragen. Man wird dem Verwalter aber sicherlich nicht den Vorwurf einer Pflichtverletzung machen können, wenn er sie dennoch in die Beschluss-Sammlung einträgt. Geschäftsordnungsbeschlüsse mit Dauerwirkung sind ohnehin in die Beschluss-Sammlung einzutragen.
Eintragung von Urteilsformeln
Neben den verkündeten Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in den wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren des § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien einzutragen. Selbstverständlich haben auch diese Eintragungen unverzüglich zu erfolgen. Nimmt der Verwalter gegen ihn ergangene Entscheidungen entgegen seiner Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG nicht in die von ihm zu führende Beschlusssammlung auf, rechtfertigt bereits eine einmalige Pflichtverletzung die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.[7]
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