AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 18.01.2013 - 73 C 98/12

Tenor

1. Die Klagen werden abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …. Die Klägerin zu 2. war bis zur Fassung der hier angefochtenen Beschlüsse die bestellte Verwalterin der Gemeinschaft. Zuletzt war sie am 27. Dezember 2008 für die Zeit vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2013 für ein Honorar von 150,– EUR netto pro Einheit und Jahr bestellt worden.

Grundlage der Gemeinschaft ist eine Teilungserklärung aus dem Jahre 1983 mit Nachträgen, deren Bestandteil eine Gemeinschaftsordnung ist, die in § 8 Nr. 3 vorsieht, das in der Versammlung nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. In § 10 Nr. 2 ist vorgesehen, dass die Abberufung des Verwalters der Gemeinschaft auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist. Die Gemeinschaft besteht ausschließlich aus Teileigentumseinheiten, die nach § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen. Die Einheiten Nr. 2 bis 206 sind zudem verpflichtet, ihre Einheiten der jeweiligen Hotelbetriebsgesellschaft dauernd zur Führung eines Hotelbetriebes zur Verfügung zu stellen (§ 2 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung. Dort wird derzeit das Hotel „…” betrieben. In der Einheit Nr. 1, die der Beklagten …) gehört und der 33.170/10.000stel Miteigentumsanteile zugeordnet sind, befindet sich ein Verbrauchermarkt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung wird auf deren Ablichtung Bd. I Bl. 131 bis 202 d.A. verwiesen.

Zwei der beklagten Eigentümerinnen, nämlich die …, die über 23.830 bzw. 6.000 Miteigentumsanteile verfügen, waren mit der Klägerin zu 2. als Verwalterin unzufrieden und auf deren Betreiben wurde auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 2012 als Punkt 2 die vorzeitige Abberufung der Klägerin zu 2. als Verwalterin aus wichtigem Grund gesetzt. Die Ladung mit Tagesordnung wurde unter dem 25. Mai 2012 an die Eigentümer versandt. Wegen deren Einzelheiten wird auf die Ablichtung Bd. 1 Bl. 203 und 204 d.A. verwiesen. Auf weiteres Betreiben der beiden … Gesellschaften wurde die Tagesordnung mit Schreiben der Klägerin vom 20. Juni 2012 u.a. um den TOP 2 a „Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund” ergänzt. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf dessen Ablichtung Bd. I Bl. 210 und 211 d.A. verwiesen.

Die antragstellenden Eigentümerinnen werfen der Klägerin zu 2. vor, dass sie mehrere Verwaltungsfehler begangen habe, die einen wichtigen Grund für ihre Abberufung darstellen würden. Diese Gründe listeten die … GmbH & Co. KG in zwei Schreiben vom 8. bzw. 18. Juni 2012 an die Eigentümer auf, wegen deren Einzelheiten auf die Ablichtungen Bd. II Bl. 16 bis 23 d.A. verwiesen wird. Wegen der vorgebrachten Grunde im Einzelnen wird auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen verwiesen.

Auf der Versammlung vom 26. Juni 2012, die von Mitarbeitern und einem der Vorstände der Klägerin zu 2. geleitet und begleitet wurde, wurden sodann zu TOP 2/2 a der im Klageantrag genannte Beschluss zur Abberufung der Klägerin zu 2. und fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages gefasst. Getragen wurde er von den Stimmen der s-Gesellschaften und der …. Nahezu alle übrigen Eigentümer stimmten gegen den Beschlussantrag. Zu TOP 3/3 a wurde die aus dem Rubrum ersichtliche neue Verwalterin bestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlung wird auf die Ablichtung des Protokolls Bd. I Bl. 14 bis 18 d.A. verwiesen.

Diesen Beschluss haben die Klägerin zu 1. mit einem am 24. Juli 2012 und die Kläger zu 2. und 3. mit einem am 25. Juli 2012 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz angefochten, letztere – Kläger zu 3. – haben gleichzeitig den Beschluss zu TOP 3/3 a angefochten. Die Klage der Kläger zu 2. und 3. wurde mit einem am 22. August 2012 eingegangenen Schriftsatz näher begründet. Die Kläger rügen, dass der Punkt Verwaltervertragskündigung zu spät auf die Tagesordnung gesetzt worden sei. Es sei unzulässig, dass sich die drei Gesellschaften mit ihrem Stimmenübergewicht über den Willen der großen Mehrheit hinweggesetzt haben. Wichtige Gründe zur Abberufung der Klägerin zu 2. lägen nicht vor. Es sei zwar zu Fehlern bei der Eintragung von Beschlüssen in die Beschlusssammlung gekommen, diese seien aber nicht von solchem Gewicht, dass sie die sofortige Abberufung rechtfertigen würden. Soweit die Klägerin zu 2. teilweise die Instandhaltungsrücklage zur Zahlung laufender Kosten beanspruchen musste, sei dies darauf zurückzuführen, dass die … häufig mit ihren Wohngeldzahlungen in Verzug geraten sei und deshalb Liquiditätslücken entstanden, die nicht anders zu decken gewesen seien.

Das Verfahren wurde bezüglich des Beschlusses zu TOP 3/3 a abgetrennt (Az. 72 C 80/12 des Amtsgerichts Charlottenburg). Die Kläger … haben ihre Klagen zurück genommen.

Die verbliebenen Kläger beantragen,

den Beschluss zu TOP 2/2 a der ...