AG Essen Urteil vom 26.08.2015 - 196 C 37/15

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des jeweils zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckbaren Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin war durch den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.01.2010, vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015 zur Verwalterin bestellt worden.

Laut Verwaltervertrag, der mit Wirkung vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015 am 02.02.2010 geschlossen wurde, betrug die Verwaltergebühr pro Wohneinheit monatlich 23,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Verwaltergebühr ist laut Verwaltervertrag jeweils am 1. Monat fällig und zusammen mit dem Hausgeld an den Verwalter zu zahlen.

Die Klägerin hat für die WEG ein Treuhandkonto eingerichtet wobei Kontoinhaber die Klägerin (mit Kontozusatz: WEG …) und Verfügungsberechtigte die Geschäftsführerin der Klägerin ist.

Zwischen den Parteien ist es zu Unstimmigkeiten gekommen. Am 22.07.2014 erschienen die Wohnungseigentümer Herr X und das Ehepaar L in dem Büro der Klägerin. Die Wohnungseigentümer begehrten die Aufhebung des Verwaltervertrages. Hierzu kam es am 22.07.2014 in dem Gespräch jedoch nicht. Der weitere Verlauf dieses Gesprächs ist zwischen den Parteien streitig.

Am selben Tag verfasste die Klägerin ein Schreiben an das Ehepaar L (Blatt 164), in dem sie anbot die Verwaltertätigkeit zum 31.07.2014 einzustellen, wenn eine Entschädigung in Höhe von 500,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer gezahlt würde. Die Adressaten wurden aufgefordert, bis zum 28.07.2014 mitzuteilen, wer der neue Verwalter ist und es wurde mitgeteilt, dass dieses Angebot nur gelte, wenn es zu einer einvernehmlichen Einigung käme.

Am 23.07.2014 buchte die Klägerin von dem vorbezeichneten Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft 595,00 EUR mit Vermerk: „Entschädigung gemäß Schreiben vom 22.07.2014” ab.

Mit Schreiben vom 26.07.2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, das aktuelle Konto der WEG zu benennen, einen Auszug der Beschlusssammlung ab 2007 zu übersenden, Stellung zu dem Vorfall vom 22.07.2014 zu nehmen, ebenso wie zu Unstimmigkeiten mit der Firma U, die Instandsetzungsmaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage durchführte. Eine Frist wurde bis zum 06.08.2014 gesetzt (Blatt 122). In der Folgezeit übersandte die Klägerin die Beschlusssammlung wie Blatt 124 bis Blatt 161 der Akte.

Mit Umlaufbeschluss vom 25.08.2014 beschlossen die Wohnungseigentümer allstimmig die sofortige Abberufung der Klägerin als Verwalterin (Blatt 35, 36 der Akte). Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.08.2014 kündigte die Beklagte der Klägerin den Verwaltervertrag fristlos.

Die Klägerin ist der Meinung, es gäbe keinen richtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages. Von daher stände ihr die Vergütung vom 02.09.2014 bis 01.12.2015 nebst Zinsen zu. Die fristlose Kündigung sei nämlich unwirksam, so dass die gesamte Vertragslaufzeit vergütet werden müsse. Diese Vergütung könne sie auch im Vorhinein verlangen.

Die Klägerin meint, sie habe das WEG Konto richtig angelegt und habe sich auch nicht geweigert, dieses Konto gegenüber den Wohnungseigentümern zu benennen. Das Konto entspräche den gesetzlichen Anforderungen des § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Beschlusssammlung vorzulegen. Dennoch habe sie diese am 29.07.2014 übersandt. Den Miteigentümern der Beklagten habe ein Einsichtsrecht nach vorheriger Terminsvereinbarung zugestanden, welches sie hätten wahrnehmen können, um die Beschlusssammlung oder die Kontoauszüge einzusehen. Die Klägerin ist weiterhin der Meinung, die Beschlusssammlung sei ordnungsgemäß geführt. Insbesondere müssten keine Anlagen beigefügt werden, wie Gebührenbescheide, Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne.

Zu dem Zusammentreffen am 22.07.2014 behauptet die Klägerin, die anwesenden Wohnungseigentümer hätten sich ungebührlich verhalten, so dass die Klägerin zu Recht ein Gespräch abgelehnt habe.

Die Klägerin behauptet, sie hätte sich gegenüber dem Inhaber der Firma U ordnungsgemäß verhalten und habe auch zu Recht Zahlungen zunächst nicht ausgekehrt.

Die Klägerin behauptet weiter, sie habe zwar die Verwaltergebühr jeweils für 3 Monate im Vorhinein vom WEG-Konto abgebucht, dieses sei jedoch mit der Eigentümern so abgesprochen gewesen. Dieses sei seit 2003 so praktiziert worden und der Klägerin sei jeweils Entlastung erteilt worden.

Zu der Abbuchung in Höhe von 595,00 Euro behauptet die Klägerin, dass sie diesen Betrag unter Abzug der Verwaltervergütung für August 2014 am 11.09.2014 zurückgebucht habe unter Verweis auf die Gutschrift vom 09.09.2014, Bl. 190.

Die Klägerin ist der Ansicht, es hätte zumindest einer Abmahnung vor der außerordentlichen Kündigung bedurft. Weiterhin ist sie der Meinung, dass Kündigungsgründe nicht nachgeschoben werden könnten.

Die Klägerin beantragt,

1. di...