a) Klagebefugnis des Bauträgers
Rz. 16
Finanziert der Bauträger die Baumaßnahme über ein Bankdarlehen, wird regelmäßig der Vergütungsanspruch des Bauträgers gegen den Erwerber an die Bank abgetreten und die Abtretung im Bauträgervertrag offenbart. Die Bank ermächtigt regelmäßig den Bauträger, die Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung auf das im Bauträgervertrag angegebene Konto der Bank zu verlangen. Der Bauträger macht in diesem Fall das Recht der Bank im eigenen Namen geltend. Diese gewillkürte Prozessstandschaft ist zulässig, wenn als weitere Voraussetzung ein schutzwürdiges rechtliches Interesse des Klägers an der Rechtsverfolgung besteht und er die Ermächtigung offenbart.[28] Im Falle der vorliegenden Musterklage liegen die Voraussetzungen vor, da der Bauträger mit der Durchsetzung des Vergütungsanspruchs seiner eigenen Verpflichtung zur Darlehensrückzahlung nachkommt und die Ermächtigung durch die Bank in der Klage offenbart. Das rechtliche Interesse kann hingegen fraglich sein, wenn sich der Erwerber im Bauträgervertrag hinsichtlich der Vergütung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (siehe § 16 Rdn 24). In diesem Fall kann der Bauträger möglicherweise Zahlung auch ohne Klage erreichen.
b) Örtliche Zuständigkeit
Rz. 17
Der allgemeine Gerichtsstand des Schuldners ist maßgeblich für die örtliche Zuständigkeit (§ 12 ZPO). Bei Gewerbetreibenden kann am Sitz (§ 17 ZPO) oder der Niederlassung (§ 21 ZPO) Klage erhoben werden. Alternativ kann im Gerichtsstand des Erfüllungsortes (§ 29 ZPO) geklagt werden. Der Ort der Baumaßnahme ist für die Klage auf Werklohn Erfüllungsort i.S.d. § 29 ZPO.[29] Dieses gilt auch für die Vergütungsklage des Bauträgers.
c) Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs
Rz. 18
Die vertraglichen Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises müssen beim Bauträgervertrag mit den Regelungen in §§ 3, 7 MaBV, der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen und § 650m Abs. 2 BGB in Einklang stehen. Aus dem Klagevortrag muss sich somit ergeben, dass die Fälligkeitsregelungen des Bauträgervertrags den genannten Vorschriften entsprechen. Weiter muss sich aus dem Klagevortrag schlüssig ergeben, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen auch eingetreten sind (siehe Rdn 8 und siehe auch § 16 Rdn 6, 13 ff.).
d) Vollständige Fertigstellung
Rz. 19
Die vollständige Fertigstellung ist eine Voraussetzung der Fälligkeit der letzten Rate des Kaufreises nach § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV. In der Vergütungsklage ist schlüssig darzustellen, dass diese Fälligkeitsvoraussetzung vorliegt. Dazu gehört, dass alle vertraglichen Leistungen erbracht worden sind. Ausgeführt sein müssen auch die Außenanlagen und etwaige Restarbeiten, die bei einer vorausgegangenen Abnahme festgelegt wurden. Die Einzelheiten sind strittig (siehe § 16 Rdn 20, 25).[30]
e) Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers
Rz. 20
Der Erwerber kann gegen den Vergütungsanspruch des Bauträgers die mangelhafte Leistung einwenden.[31] Der Erwerber kann bei allen Raten wegen Baumängeln die Zahlung in einem angemessenen Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Das Leistungsverweigerungsrecht dient dem berechtigten Interesse des Erwerbers an zügiger Mängelbeseitigung und bezweckt die Ausübung von Druck auf den Bauträger.[32] Die Höhe des Einbehaltes richtet sich nach § 641 Abs. 3 BGB. Die Klägerin der Vergütungsklage muss darlegen und beweisen, dass ein von der Beklagten zu Recht geltend gemachtes Leistungsverweigerungsrecht erloschen ist.
f) Verzugszinsen
Rz. 21
Sie können vom Schuldner gem. §§ 286 Abs. 3, 288, 247 BGB verlangt werden. Zeitraum und Höhe des Zinsanspruchs müssen sich aus dem Klagevortrag schlüssig ergeben.
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