Stiftungen spielen als Rechtsform in allen Bereichen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens eine immer größere Rolle. Immobilienunternehmen, die sich für das strategisch wichtige Instrument der Stiftungsgründung interessieren, finden mittlerweile deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten.
"Die eine" Stiftung gibt es nicht. Vielmehr verbirgt sich hinter dem Begriff eine Vielzahl an Rechtsformen und Gestaltungsmöglichkeiten. Im Ausgangspunkt entscheidet man zwischen:
- rechtsfähigen ("selbstständigen") Stiftungen und
- nicht rechtsfähigen ("unselbstständigen") Stiftungen, die häufig auch "Treuhandstiftung" genannt werden.
Rechtsfähige Stiftungen sind – wie beispielsweise GmbHs oder Genossenschaften – rechtlich eigenständige Körperschaften mit einem eigenen Vermögen. Sie haben keine Mitglieder oder Gesellschafter, sondern die Stiftung "gehört nur sich selbst". Nicht rechtsfähige Stiftungen hingegen sind letztlich Treuhandverträge, die die gesonderte Verwaltung des anvertrauten "Stiftungsvermögens" zum Gegenstand haben; nicht rechtsfähige Stiftungen sind keine eigenständigen Rechtssubjekte.
Die Rechtsverhältnisse von rechtsfähigen und nicht rechtsfähigen Stiftungen können sich nach den Vorschriften des Zivilrechts bestimmen – dann spricht man von "Stiftungen des bürgerlichen Rechts" – oder nach denen des öffentlichen Rechts – dann ist die Rede von "Stiftungen des öffentlichen Rechts". Gemeinnützige Stiftungen und Familienstiftungen sind im Regelfall Stiftungen des bürgerlichen Rechts, während Stiftungen mit einem kommunalen oder kirchlichen Bezug in vielen Fällen solche des öffentlichen Rechts sind. Ihr Errichtungsvorgang ist eher kompliziert und erfolgt in mehreren Schritten, nämlich durch die entsprechende Willenserklärung des Stifters zu Lebzeiten oder in einer letztwilligen Verfügung und Anerkennung durch die Stiftungsaufsicht. Schon aufgrund dieses aufwendigen Errichtungsvorgangs ist die Stiftung nicht für jeden geeignet.
Es gibt einige weitere "Stiftungsformen", beispielsweise Stiftungsfonds oder Zustiftungen. Dabei handelt es sich im Regelfall schlicht um Vertragsbeziehungen (zum Beispiel Schenkungen), die an einen besonderen Zweck geknüpft sind. Eigenständige Rechtsformen sind sie nicht. Es kommt in der Praxis vor, dass Vereine oder GmbHs sich "Stiftung" nennen, ohne eine Stiftung im engeren Sinne zu sein. Im Regelfall ist ihre Errichtung deutlich einfacher; sie ist insbesondere nicht von der behördlichen Anerkennung abhängig.
Rechtsrahmen: Gesetzliche Regelungen und die Bedeutung der Satzung
Die mit Abstand umfassendsten gesetzlichen Regelungen gibt es zu rechtsfähigen Stiftungen des bürgerlichen Rechts. Für diese ist zum 1.Juli 2023 auch eine umfassende Gesetzgebungsreform in Kraft getreten. In einem schlüssigen Gesamtkonzept sind die Verhältnisse von rechtsfähigen Stiftungen des bürgerlichen Rechts umfassend geregelt.
Gerade weil die gesetzlichen Regelungen lediglich einen Rahmen vorgeben, ist die Satzungsgestaltung für alle Stiftungen von erheblicher Bedeutung. Dem Stifterwillen wird eine besondere Bedeutung beigemessen. Anders als bei "klassischen" Gesellschaftsformen (zum Beispiel der GmbH oder einem Verein) zeichnen sich Stiftungen dadurch aus, dass dem Willen des Stifters bei Errichtung der Stiftung dauerhafte Wirkung verschafft werden soll. Das heißt: Was der Stifter in der Satzung festlegt, kann später nicht einfach geändert werden. Umso wichtiger ist, dass der Stifter seine Satzung von Anfang an sorgfältig gestaltet und "seine" Stiftung von der Errichtung bis zur Auflösung durchdenkt.
Die (gemeinnützige) Zweckbestimmung: Stiftungen als Akteure?
Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten kommt die Stiftung als Gestaltungsoption grundsätzlich in (fast) allen Lebensbereichen in Betracht. Dabei ist der Stiftungszweck bei jeder Stiftung prägend. Die Zwecke können gemein- und eigennützig, ideell oder wirtschaftlich sein. Auch die Vermögensbindung und -erhaltung zugunsten einer bestimmten Personengruppe, zum Beispiel zum Zwecke der Unterstützung der Stifterfamilie oder einer Unternehmensgruppe und ihrer Mitarbeiter, sind möglich. Die Gestaltungsfreiheit findet eine Grenze erst dort, wo sie unbillige oder sittenwidrige Ziele verfolgt oder sich der Zweck in der eigenen Vermögensverwaltung erschöpft.
Weil der Stiftungszweck eine derart große Bedeutung hat, kann er nach der Errichtung der Stiftung nur unter hohen formellen und materiellen Voraussetzungen geändert werden. Wenn der Stifter nicht sehr konkret in der Satzung Zweckänderungen zugelassen hat, dürfen sie nach den Vorgaben des BGB nur erfolgen, wenn sich die Verhältnisse nach Errichtung der Stiftung wesentlich verändert haben und die Änderung erforderlich ist, um die Stiftung an die veränderten Verhältnisse anzupassen. Dass die Stiftung einen vollkommen neuen Zweck bekommt, ist sogar an noch höhere Voraussetzungen geknüpft.
Die Vermögensausstattung: Stammkapital und Grundstockvermögen
Stiftungen werden mit einem bestimmten Kapital errichtet, aus dem sie ihre Zwecke erfüllen und mit dem sie haften. Davon ausgehend gibt es bei der Stiftung aber einige Besonderheiten zu berücksichtigen, weil die Stiftung im Grundsatz "für die Ewigkeit" gedacht ist. Sie muss also mit einem Stiftungsvermögen ausgestattet sein, das ihr dauerhaft die Erfüllung ihrer Zwecke ermöglicht. Selbst bei Verbrauchsstiftungen, die auf Zeit angelegt sind, muss das Vermögen mindestens zehn Jahre reichen. Deswegen ist der Kapitalschutz bei der rechtsfähigen Stiftung strenger als bei jeder anderen deutschen Rechtsform: Da jede Stiftung ihre Arbeit aus den Erträgen ihres Vermögens erfüllen soll, ist es – von Ausnahmefällen abgesehen – entscheidend, dass das Stiftungsvermögen zur Ertragserzielung geeignet ist; zum Beispiel Immobilien, Wertpapiere oder ertragreiche Unternehmensbeteiligungen.
Es gibt kein gesetzlich festgelegtes Mindeststiftungsvermögen. Viele Stiftungsaufsichten fordern jedoch ein Grundstockvermögen von 200.000 € oder mehr. Es gilt – außer bei den sogenannten Verbrauchsstiftungen, die ihr Vermögen über mindestens zehn Jahre hinweg aufbrauchen dürfen – eine umfassende gesetzliche Vermögenserhaltungspflicht: Das Grundstockvermögen der Stiftung muss erhalten werden, damit die Stiftung dauerhaft "lebensfähig" ist. Damit kann der Erhalt des nominellen Werts, des (inflationsbereinigten) realen Werts oder Ertragswerts ebenso gemeint sein wie der gegenständliche Erhalt bestimmter Vermögensgegenstände. Die ordnungsgemäße Vermögensverwaltung und -erhaltung wird streng überwacht und durch die Stiftungsbehörden stetig überprüft; zum Beispiel im Rahmen der ihnen vorzulegenden Jahresberichte.
Innenverhältnis-Gestaltung: Vom Aufsichtsrat bis zum Vorstand
Die innere Struktur jeder Stiftung – egal ob rechtsfähig oder nicht – kann relativ frei und individuell gestaltet werden. Das betrifft beispielsweise:
- die Organstruktur an sich und die Aufgabenverteilung unter den Organen,
- die Gestaltung der Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse,
- die Entscheidungsprozesse innerhalb der Organe,
- die Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Gremien und
- die Haftung von Organmitgliedern.
Mögliche Strukturänderungen
Strukturänderungen in Stiftungen, also Satzungsänderungen, Rechtsformwechsel, die Zusammenführung mit oder zu anderen Körperschaften und die Auflösung/Liquidation, sind an deutlich strengere Voraussetzungen geknüpft als bei anderen Rechtsformen. Es erfordert nicht nur jede Strukturmaßnahme die Zustimmung der Stiftungsaufsicht, sondern es gilt ein gesetzlich geregeltes "Stufensystem". Schon einfache Satzungsänderungen sind nur möglich, wenn sie der Erfüllung des Stiftungszwecks dienen. Weitergehende Satzungsänderungen setzen eine wesentliche Veränderung der Verhältnisse nach Errichtung der Stiftung oder – wie bei Zweckänderungen oder der Umwandlung in eine Verbrauchsstiftung – sogar voraus, dass der Stiftungszweck nicht mehr dauernd und nachhaltig erfüllt werden kann. Für die Zulegung oder Zusammenlegung von Stiftungen und erst recht für die Auflösung einer Stiftung gelten nochmals strengere Voraussetzungen. Der Stifter kann in der Satzung die Änderungsbefugnisse teilweise erschweren oder erleichtern – eine so konkrete Formulierung zu finden, dass sie der strengen Prüfung der Stiftungsaufsicht standhält, ist in der Praxis aber gar nicht so leicht.
Die Stiftungsaufsicht: Staatliche Kontrolle wesentlicher Entscheidungen
Rechtsfähige Stiftungen unterliegen bei ihrer Arbeit der staatlichen Aufsicht. Das heißt nicht, dass jede Maßnahme mit der Stiftungsaufsicht abgestimmt werden muss – die Errichtung, wichtige Maßnahmen im laufenden Geschäftsbetrieb und Strukturänderungen unterliegen jedoch einer Anzeige- oder Genehmigungspflicht bei der Stiftungsaufsicht. Nicht rechtsfähige Stiftungen unterliegen keiner Aufsicht. Alle gemeinnützigen Stiftungen, egal in welcher "Stiftungsform" unterliegen außerdem der Überprüfung durch das Finanzamt.
Die Transparenz im Rechtsverkehr: Register und Jahresabschlüsse
Anders als andere Rechtsformen muss die Stiftungen ihre Jahresabschlüsse nicht veröffentlichen. Die Stiftung fliegt jedoch nicht "unter dem Radar". Ihre wirtschaftlich Berechtigten sind in das Transparenzregister einzutragen. Ab 2026 wird es – aber nur für rechtsfähige Stiftungen des bürgerlichen Rechts – ein dem Handelsregister nachgestaltetes Stiftungsregister geben.
Alles in allem lässt sich festhalten: Die Stiftung ist nicht grundsätzlich besser oder schlechter als andere Rechtsformen – aber im Einzelfall kann sie die perfekte Lösung sein. Gerade wenn Zwecke dauerhaft erfüllt werden sollen oder Vermögen für einen bestimmten Zweck dauerhaft gebunden werden soll, sollte sie daher als Gestaltungsoption in Betracht gezogen werden.
Mehr zum Thema Stiftungen in der Wohnungswirtschaft lesen Sie in der Ausgabe 01/2024 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft".
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