Planbarkeit ist die neue Währung

Das GdW-Bankenfrühstück, bei dem sich Vertreterinnen und Vertreter des Spitzenverbands und der Banken jährlich austauschen, setzte 2026 ein klares Signal: Der Wohnungsbau braucht zügige und verlässliche Rahmenbedingungen, standardisierte Prozesse und datengetriebene Entscheidungen, damit die Ziele der Branche trotz eines herausfordernden Umfelds erreichbar bleiben.

Basisstandard für bezahlbares Bauen

Axel Gedaschko, Präsident des GdW, zeichnete ein klares Bild der Hürden im Neubau: Der vielzitierte Bauturbo beschleunige allenfalls die Baugebietsausweisung, nicht aber die Realisierung auf dem Grundstück. Außerdem blieben Denkmalschutz, Artenschutz und aufwändige Prüfketten unverändert wirksam. Als Gegenmaßnahme plädierte Gedaschko für einen Abwägungsvorrang zugunsten bezahlbaren Wohnraums in Mangellagen – analog zu Vorrangregeln bei erneuerbaren Energien und Ladeinfrastruktur.

Parallel forderte er eine Kostenwende durch einen bundeseinheitlichen Basisstandard "sicher, gesund, bezahlbar". Dieser soll in einer Verordnung klarstellen, von welchen kostentreibenden Normen einheitlich und rechtssicher abgewichen werden darf. Der bisher verfolgte "Gebäude E-Weg" mit Einzelfallverträgen sei rechtlich, bewertungsseitig und kommunikativ riskant und verhindere Skalierung. "Ausnahmen sind teuer. Sie verhindern Vergleichbarkeit, erhöhen Transaktionskosten und machen Finanzierungen unnötig riskant", so der GdW-Chef. Ein Basisstandard schaffe dagegen Bewertbarkeit und sei die notwendige Grundlage für serielles und modulares Bauen.

Finanzierung: Bürgschaften, Pfandbriefnovelle und Aufsichtspraxis

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeichnete ein Finanzierungsbild, in dem Banken zuletzt ein hohes Gesamtvolumen ausgereicht haben, der Schwerpunkt jedoch eindeutig auf Bestandsfinanzierungen liegt.

Der Engpass entstehe im Neubau, wo Projektentwicklungen unter gestiegenen Zinsen, Baukosten und strengeren Risikovorgaben leiden. Als kurzfristig wirksames Instrument warb er für staatliche Bürgschaften für großvolumige Neubaufinanzierungen. Diese könnten das regulatorische Risikogewicht – derzeit 350 Prozent für ADC-Finanzierungen, faktisch eine Einstufung wie bei ausgefallenen Krediten – deutlich reduzieren. In Verbindung mit der Pfandbriefrefinanzierung ließen sich so der Eigenkapitalbedarf der Institute und in der Folge die Finanzierungskosten spürbar senken.

National in Arbeit ist eine Pfandbriefgesetzreform, die die pfandbrieffähige Beleihungsgrenze beim Beleihungswert von 60 auf 80 Prozent anheben würde – ein klarer Kostensenker durch günstigere Refinanzierung. Kritisch bewertete Tolckmitt die jüngere Aufsichtspraxis: Wertkorrekturen und umfangreichere Dokumentationspflichten verlängern Prozesse und treiben Kosten. Zugleich drohe eine Verlagerung von Finanzierungen in weniger regulierte Sektoren.

CSR-Berichterstattung, Taxonomie und bezahlbares Bauen

Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW, hob die Entwicklung des Corporate Sustainability Reporting für eine Mehrzahl der GdW-Mitgliedsunternehmen positiv hervor. Dank der Anpassungen im EU-Regelwerk und der Einführung des VSME-Standards sei die Berichterstattung für die meisten Mitgliedsunternehmen erheblich vereinfacht worden.

Ein weiteres zentrales Thema war die Weiterentwicklung der EU-Taxonomieverordnung und deren weitreichende Auswirkungen auf die Branche. Die Überarbeitung der Verordnung ist mittlerweile abgeschlossen und in Kraft getreten. Ebenso bleibt die Harmonisierung der regulatorischen Anforderungen zwischen Bankenaufsicht und Unternehmensberichterstattung ein zentrales Anliegen der Branche.

Standardisierte Bauweisen senken Baukosten

Die Rahmenvereinbarung "Serielles und modulares Bauen 2.0" verzeichnet mit der ersten Typengenehmigung für ein kompaktes Nachverdichtungsmodul bereits erste Erfolge. Das Ziel ist klar: Standardisierte Bauweisen und modulare Modernisierungslösungen sollen nicht nur die Baukosten senken, sondern auch die Prozesse erheblich beschleunigen. Gleichzeitig wird daran gearbeitet, die Erkenntnisse aus wegweisenden Pilotprojekten wie dem "Hamburg-Standard" bundesweit zu verbreiten, um Verfahren weiter zu optimieren und Kosten nachhaltig zu reduzieren.

Doch trotz dieser Fortschritte steht die Branche vor erheblichen Herausforderungen. Steigende Zinsen, eine unzureichende Förderkulisse und Reformen im Förderwesen, die erst ab 2027 wirksam werden sollen, setzen die Akteure unter Druck. Die Suche nach Lösungen bleibt deshalb dringlicher denn je.

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