Smarte Technologien in Gebäuden: Wem gehören die Daten?

Nicht nur das Smart Home ist begehrt. Immer mehr Unternehmen setzen bei der Konzeption von Bürogebäuden auf intelligente Technologien. Die Informationen, die so gesammelt werden, könnten künftig wirtschaftlich wertvoller werden als die Immobilien selbst. Doch wem gehören die Daten? 

Die Bürogebäude werden smarter. Entwickler werben mit dem Heben neuer Potenziale durch eine Datenanalyse und ein dadurch abgeleitetes Maßnahmenpaket. Das alles soll zu Energieeinsparungen und weniger Nebenkosten führen. Gesammelte Daten liefern Hinweise für eine veränderte Flächennachfrage.

Mehr als 25 Prozent der Deutschen nutzt heute bereits Smart-Home-Geräte. So lautet das Ergebnis einer Umfrage des Digitalverbands Bitkom und des Beratungsunternehmens Deloitte. Zusätzlich plant mehr als ein Drittel der Befragten, sich innerhalb der nächsten Monate eine Smart-Home-Anwendung für das eigene Heim zuzulegen.

Für Vermieter besonders interessant: Jeder fünfte Befragte zeigte sich bereit, für eine mit Smart-Home-Anwendungen ausgestattete Wohnung eine höhere Miete zu zahlen. Doch wie können die in einem Smart-Home-Bereich generierten Daten wirtschaftlich genutzt werden?

"Rohstoff" Daten: Wirtschaftliches Potenzial für Vermieter

Im besonderen Fokus bei Smart-Home-Lösungen stehen ganz unterschiedliche Nutzungsarten wie Überwachungs- und Sicherheitsanlagen, Unterhaltungselektronik sowie intelligente Beleuchtungssysteme und Heizungsthermostate. In der Umfrage wurden dementsprechend verschiedene Gründe für den Kauf der Produkte angegeben: Rund 50 Prozent der Nutzer wollen die Lebensqualität oder Sicherheit erhöhen. Jeweils ein Drittel will Geld sparen oder energieeffizienter leben.

Für den Vermieter bergen Smart-Home-Nutzungen auch wirtschaftliches Potenzial: Die anfallenden Daten darf er grundsätzlich nutzen. Bei jeder Verwendung eines Smart-Home-Produkts werden zahlreiche Daten generiert, die aufgrund der Vernetzung der Produkte zentral erhoben, ausgelesen und ausgewertet werden können. Im Zeitalter der Digitalisierung stellen Daten ein wertvolles Wirtschaftsgut dar. Deshalb werden solche Daten auch als "Rohstoff" oder "Öl des 21. Jahrhunderts" bezeichnet.

Personenbezogen oder nicht-personenbezogen? Wer darf welche Daten nutzen?

Bei der wirtschaftlichen Auswertung dieser Daten ist jedoch zu beachten, wer welche Daten wie nutzen darf. Bestehende rechtliche Vorgaben richten sich primär danach, ob es sich bei den Daten um so genannte personenbezogene Daten handelt, die sich auf eine bestimmte oder bestimmbare natürliche Person beziehen, oder ob es sich um nicht-personenbezogene Daten handelt, die keine Aussage über die Eigenschaften einer bestimmten Person treffen.

  • Zu nicht-personenbezogenen Daten gehören etwa Informationen über den Gesamtenergieverbrauch eines Mehrfamilienhauses oder technische Daten, die bei der Verknüpfung mehrerer Geräte untereinander im so genannten "Machine-to-Machine"-Verhältnis anfallen.
  • Personenbezogen sind beispielsweise Daten, aus denen sich schließen lässt, welche Lichtquellen ein Mieter wann, wie und in welchem Umfang genutzt hat, oder Daten, die das Schlafverhalten, die Essgewohnheiten oder körperliche Aktivitäten einzelner Personen beschreiben können. Derartige personenbezogene Daten können Rückschlüsse auf individuelle Verhaltensmuster zulassen und sind deshalb durch das europäische Datenschutzrecht, wie die EU-Datenschutz-Grundverordnung, und das deutsche Recht, wie Bundesdatenschutzgesetz, besonders geschützt.

Auf nicht-personenbezogene Daten findet das Datenschutzrecht dagegen keine Anwendung. Hier plant der europäische Gesetzgeber zwar gegenwärtig ein gesondertes Regelwerk. Dies soll der Nutzung nicht-personenbezogener Daten aber keine generellen Schranken auferlegen, sondern lediglich den freien Datentransfer und insbesondere die grenzüberschreitende Nutzung von Speicherdiensten innerhalb der EU gewährleisten.

Wirtschaftliche Nutzung personenbezogener Daten: Einwilligung zumeist erforderlich

Businessmann reicht anderem Mann mit Hand aus Computer einen Schlüssel
Für die Nutzung der mit Smart-Building-Lösungen gewonnenen Daten ist häufig eine Einwilligung nötig

Personenbezogene Daten dürfen nach dem geltenden Datenschutzrecht nur dann (wirtschaftlich) genutzt oder verwertet werden, wenn der jeweilige Betroffene (zum Beispiel der Mieter) der Nutzung beziehungsweise Verwertung zugestimmt hat oder diese aus anderen Gründen von Gesetzes wegen erlaubt ist. Die entsprechenden gesetzlichen Erlaubnistatbestände sind für die Immobilienwirtschaft aber nur begrenzt hilfreich, da sie die Verarbeitung der Daten für eigene wirtschaftliche Zwecke nur unter sehr engen Voraussetzungen erlauben.

Die wirtschaftliche Nutzung personenbezogener Daten im Zusammenhang mit Smart-Home-Anwendungen macht in den meisten Fällen die Einwilligung aller Betroffenen erforderlich. Das wird in der Praxis oftmals schwer realisierbar sein. Außerdem kann eine datenschutzrechtliche Einwilligung jederzeit widerrufen werden, was einer kontinuierlichen Auswertung der Daten entgegensteht.

Dagegen dürfen nicht-personenbezogene Daten auch ohne Einwilligung erhoben, verarbeitet und ausgewertet werden. In der Praxis sollte der Fokus der Datenauswertung deshalb auf nicht-personenbezogenen Daten liegen. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich hier allerdings ein ganz anderes Problem: die fehlende Exklusivität der Nutzungsrechte an diesen Daten. Aus wirtschaftlicher Sicht sind Daten aber insbesondere dann wertvoll, wenn die Möglichkeit besteht, sie allein nutzen und andere von ihrer Nutzung und Verwertung ausschließen zu können. Dies wäre der Fall, wenn an den Daten Eigentum begründet würde.

Kein Eigentumsrecht an Daten: Zweifel an einer praktikablen Umsetzung 

Grundsätzlich versteht der Jurist unter Eigentum das "Herrschaftsrecht über eine vermögenswerte Position". Der Eigentümer kann mit seiner Sache nach eigenem Belieben verfahren, sie also nutzen, veräußern, zerstören oder kommerziell verwerten. Gleichsam kann er andere von jeder Einwirkung auf die Sache ausschließen, soweit das Gesetz oder Rechte Dritter dem nicht entgegenstehen. Das Eigentumsrecht wirkt absolut, das heißt gegenüber jedermann, unabhängig davon, ob mit der anderen Person eine Vertragsbeziehung besteht oder nicht.

Nach dem aktuellen Recht besteht ein solches absolutes Eigentumsrecht nur an körperlichen Gegenständen. Daten können demgegenüber nicht Gegenstand eines Eigentumsrechts sein.

Die Schaffung eines Eigentumsrechts an Daten wurde in den vergangenen Jahren zwar intensiv diskutiert. So hat etwa das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur eine Studie in Auftrag gegeben, die die "Eigentumsordnung für Mobilitätsdaten" näher behandelt. Jedoch wurde vom überwiegenden Teil der Teilnehmer an dieser Debatte die Schaffung eines Eigentumsrechts an Daten abgelehnt.

  • Wesentliches Argument gegen ein Eigentumsrecht an Daten war, dass es Zweifel an einer praktikablen Umsetzung dieses Rechts gebe, etwa der Frage, wie Dateneigentum gegenüber Dritten nachgewiesen werden kann.
  • Gleichzeitig befürchteten einige, dass ein Ausschließlichkeitsrecht an Daten zu Verletzungen von Meinungs-, Informations- und Pressefreiheit führen könnte.
  • In Bezug auf personenbezogene Daten wurde schließlich noch argumentiert, dass hier die Zuordnung der Nutzungsbefugnisse bereits vom Datenschutzrecht hinreichend geklärt sei und die Schaffung eines darüber hinausgehenden Eigentumsrechts überflüssig mache.

Die Arbeitsgruppe kam zu dem Ergebnis, dass einzelne Daten nicht eigentumsrechtlich schützenswert seien.

Datennutzung: Es bleibt die vertragliche Gestaltung

Auch wenn somit davon auszugehen ist, dass es ein Eigentumsrecht an Daten in naher Zukunft nicht geben wird, heißt das jedoch nicht, dass Unternehmen schutzlos wären, wenn sie Datenbestände wirtschaftlich verwerten wollen.

Individuelle Grenzen und Schranken der wirtschaftlichen Verwertung von Daten können auch außerhalb eines Daten-Eigentumsrechts durch die richtige vertragliche Gestaltung vereinbart werden. So können Unternehmen durch entsprechende Regelungen in einem Vertrag die Nutzungsbefugnisse hinsichtlich der Daten individuell festlegen.

Beispielsweise kann der Eigentümer einer Immobilie sich von den bei der Generierung und Speicherung von Smart-Home-Daten Beteiligten zusichern lassen, dass nur er allein die Daten wirtschaftlich auswerten darf. Würde in diesem Fall ein vom Immobilieneigentümer beauftragter technischer Anbieter die Daten für eigene Zwecke nutzen, wäre dies ein Vertragsverstoß, der Schadensersatzforderungen oder Unterlassungsansprüche des Immobilieneigentümers nach sich ziehen könnte.

Doch auch die beste vertragsrechtliche Gestaltung würde den Immobilieneigentümer letztendlich nicht davor schützen, dass Dritte, mit denen er keine Vertragsbeziehung hat, die Daten zu eigenen Zwecken verwerten und ausnutzen. Zumindest so lange, bis der Gesetzgeber sich vielleicht doch dazu entscheidet, ein eigenständiges Eigentumsrecht für Daten zu schaffen.

Fazit

Alles in allem kann man festhalten, dass an den zahlreichen Daten, die bei der Nutzung von Smart-Home-Anwendungen anfallen, kein Eigentum entstehen kann. Eine wirtschaftliche Auswertung der Daten ist dennoch möglich, wenn die Anforderungen des Datenschutzrechts beachtet und die Nutzungsbefugnisse an den Daten durch eine vertragliche Gestaltung abgesichert werden.


Der vollständige Artikel inklusive Statements von Markteilnehmern zum Thema erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 02/2019.


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